ایرج رهبر
رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق بازرگانی تهران
عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران
صنعت ساختمان در ایران، همواره یکی از شاخصترین بخشهای پیشران اقتصاد بوده است؛ بخشی که رکود یا رونق آن فقط به سازندگان محدود نمیماند و بر اشتغال، سرمایهگذاری، ازدواج، مصرف خانوار و دهها صنعت وابسته اثر میگذارد. با این حال، این صنعت در سالهای اخیر با نوعی رکود تورمی طولانی روبهرو شده است که از یکسو هزینه ساخت را افزایش داده و از سوی دیگر، قدرت خرید مصرفکنندگان را کاهش داده است. علت این شرایط کمبود مصالح یا ضعف فنی نیست، بلکه مجموعهای از موانع نهادی، مالی و اجرایی، مسیر فعالیت بخش خصوصی را دشوار کرده است.
چرخههای رکود و رونق
ساختوساز در ایران، از گذشته با دورههای متناوب رونق و رکود همراه بوده است. این فراز و نشیبها، در دورههایی کوتاهتر (گاهی چند ماه و گاهی حدود یک سال) و قابلپیشبینیتر بودند. سازندگان نیز متناسب با همین چرخهها برنامهریزی میکردند و در دوره رکود تولید را پیش میبردند و در دوره رونق، محصول آمادهشده را عرضه میکردند. اما رکودی که از دو سال پیش در آن هستیم، طولانیتر و پیچیدهتر از موقعیتهای مشابه در گذشته است، چراکه با تورم فزاینده همراه شده و به رکود تورمی تبدیل شده است.
افزایش دستمزدها، رشد قیمت مصالح ساختمانی، بالا رفتن هزینه اجرای پروژه و کاهش دسترسی به منابع مالی، هزینه تمامشده ساخت را بالا برده است. در نتیجه، قیمت مسکن افزایش یافته، اما ازآنجاکه قدرت خرید مردم کاهش یافته، خریدار پیدا نمیشود. با تداوم رکود، گردش سرمایه در بخش ساختمان با اختلال مواجه شده و کل زنجیره اقتصادی ساختمان آسیب میبیند.
تصدیگری سیاستگذار
یکی از مشکلات اصلی صنعت ساختمان، تفکیک نشدن نقش دولت در سیاستگذاری و اجراست. دولت باید نقش حکمرانی، تنظیمگری و سیاستگذاری داشته باشد، نه اینکه در همه مراحل، تصدیگری کند. بخش خصوصی، از نظر توان فنی، سرمایه و تجربه اجرایی، ظرفیت بزرگی دارد و درصورت آزادی عمل، ثبات مقررات و اعتماد نهادی، میتواند توسعهگری کند.
دولتمردان نباید تصور کنند که رشد بخش خصوصی بهمعنای تضعیف جایگاه دولت است؛ برای توسعه باید میدان اجرا به بخش خصوصی واگذار شود و دولت بر سیاستگذاری، نظارت و تنظیمگری متمرکز بماند. هرچه دولت بیشتر در جزئیات اجرایی دخالت کند، امکان رقابت، نوآوری و سرعت عمل کمتر میشود.
فرسایندگی فرآیند اعطای مجوز
یکی از موانع جدی سرمایهگذاری در ساختوساز، فرآیند طولانی دریافت مجوز است. سرمایهگذاری که قصد ساخت یک مجتمع یا شهرک را دارد، گاه برای فرآیندی که در سایر کشورها در کمتر از یک هفته به انجام میرسد، دو-سه سال معطل میماند. این شرایط که مستعد رفتارهای ناسالم برای دور زدن مقررات نیز هست، سازندگان و سرمایهگذاران را دلسرد میکند؛ درنتیجه، بخشی از سرمایه از کشور خارج میشود یا به بازارهای غیرمولد میرود و کل اقتصاد کشور آسیب میبیند.
برای اصلاح این وضعیت، باید ضوابط فنی و شهری بهصورت شفاف اعلام شود و مسئولیت رعایت این ضوابط برعهده مهندسان دارای صلاحیت قرار گیرد. نهادهای مسئول نیز باید بهجای دخالتهای مرحلهبهمرحله و طولانی، بر اجرای درست ضوابط نظارت کنند.
تا اواخر دهه شصت بخش مسکن رونق بیشتری داشت زیرا اختیارات مهندسان بیشتر بود، فرآیند صدور مجوز کوتاه بود، تراکم فروخته نمیشد و ارجاع کار نظارت نبود. این تجربهها نشان داد که اگر ضوابط روشن باشد و مسئولیت حرفهای به مهندسان سپرده شود، هم سرعت کار افزایش مییابد و هم کیفیت قابلکنترل میماند.
نظام مهندسی و رقابت
در روند فعلی، بخشی از فرآیندهای مهندسی بهجای رقابت حرفهای، بر پایه ارجاع کار و سازوکارهای اداری پیش میرود. این در حالی است که در بسیاری از حوزهها، ازجمله پزشکی، مردم خودشان با جستوجو، پرسوجو و بررسی کیفیت خدمات، پزشک یا مرکز درمانی موردنظرشان را انتخاب میکنند. همین رویه میتواند در خدمات مهندسی نیز برقرار باشد.
سرمایهگذار باید بتواند براساس کیفیت، تجربه، هزینه و سابقه کاری، مهندس طراح، ناظر یا مشاور خود را انتخاب کند. در چنین فضایی، مهندسان برای جذب مشتری ناچارند کیفیت کار، سرعت عمل، اخلاق حرفهای و هزینه خدمات خود را بهبود دهند. چنین رقابتی کیفیت خدمات مهندسی را بالا میبرد و جایگزین توزیع اداری کار میشود.
یکی از آسیبهای روند فعلی، شکلگیری فرآیندهایی است که در آن طراحی توسط افراد متخصص انجام میشود، اما برای رسمیت یافتن نقشهها، مهر و امضای فرد دیگری لازم است. در برخی موارد، کسی که نقشه را بررسی نکرده، صرفا برای مهر کردن آن،
هزینهای چند برابر طراح دریافت میکند. این روند، هم شان مهندسی را پایین میآورد و هم زمینه فساد و واسطهگری را فراهم
میکند؛ راهکار، بازگشت به رقابت حرفهای، شفافیت مسئولیتها و حذف مراحل زائد است.
تجربه مسکن حمایتی
انبوهسازان در پروژههای حمایتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، با هدف تعامل با دولت و کمک به تامین مسکن اقشار هدف وارد شدند. با این حال، این پروژهها با مشکلات جدی روبهرو بودهاند. قیمتگذاری ثابت و غیرواقعی، واگذاری برخی از پروژهها به افراد فاقدصلاحیت، مکانیابی شتابزده پروژهها، ناتوانی برخی از متقاضیان از پرداخت تعهدات و واگذاری تعهد تسهیلات متقاضیان به سازندگان، از مهمترین چالشهای این طرحها بوده است.
در مسکن مهر، زمینهای ۹۹ساله در اختیار سازندگان قرار گرفت و برای ساخت، قیمت ثابتی تعیین شد که با تورم و واقعیت هزینههای اجرا هماهنگ نبود. از سوی دیگر، در برخی پروژهها همه متقاضیان توان پرداخت آورده خود را نداشتند؛ وقتی در یک بلوک ۲۰ واحدی، برخی واحدها توان پرداخت ندارند، پروژه از نظر مالی نامتوازن میشود و ساخت آن طولانیتر خواهد شد. طولانی شدن پروژه نیز دوباره آن را در معرض تورم جدید قرار میدهد.
مساله دیگر، نحوه پرداخت تسهیلات بانکی بود. تسهیلات مربوط به مسکن مهر بهجای متقاضیان بهنام سازندگان ثبت شده بود و سازندگان پس از اتمام پروژه متوجه این تعهد شدند؛ درنتیجه، آنها که با تکتک متقاضیان در ارتباط نبودند، نمیتوانستند این تعهد را از طریق آنها ایفا کنند. بنابراین سازندگان با جریمههایی مانند مسدود شدن حساب و ناتوانی از دریافت تسهیلات، ضمانتنامه و ورود به پروژههای جدید مواجه شدند.
در طرحهای جدید حمایتی نیز خطر تکرار همین تجربه وجود دارد؛ بهویژه از این جهت که هزینه ساخت افزایش یافته، توان پرداخت متقاضیان محدودتر شده و پروژهها در معرض طولانی شدن قرار گرفتهاند.
ظرفیتهای فنی
در کشور ما کمبود توان فنی وجود ندارد و از نظر نیروی مهندسی، پیمانکاری و ظرفیت اجرایی در جایگاه مناسبی قرار داریم. مهندسان و پیمانکاران ایرانی، هم در داخل کشور و هم در برخی پروژههای خارجی، توان فنی قابلتوجهی از خود نشان دادهاند و تجربه فعالیت شرکتهای ایرانی در کشورهای منطقه نیز نشان داده که کیفیت خدمات مهندسی و پیمانکاری ایران قابلرقابت با کشورهای پیشرفته است.
از نظر مصالح پایه نیز کمبود جدی وجود ندارد و در حوزه فولاد و سیمان، ظرفیت تولید کشور بیش از نیاز داخلی است. تولید سالانه فولاد حدود
۳۰ میلیون تن و تولید سیمان حدود ۷۵ میلیون تن برآورد میشود، درحالیکه مصرف داخلی کمتر از این ظرفیت است. البته در برخی بخشهای تاسیساتی، مکانیکی، الکتریکی یا مواد وابسته به صنایع پتروشیمی، ممکن است نیاز به واردات یا جبران آسیبهای مقطعی وجود داشته باشد. با این حال، مساله اصلی صنعت ساختمان در ایران، نه فقدان مصالح و نیروی متخصص، بلکه موانع اداری، مالی و نهادی است.
صادرات خدمات مهندسی
ایران از نظر تعداد مهندسان و شرکتهای فنی و مهندسی، ظرفیت بزرگی دارد. صدها هزار مهندس و دهها هزار شرکت در این حوزه فعالیت میکنند. در دورههایی که شرایط اقتصادی و روابط بینالمللی مناسبتر بودند، ظرفیت صادرات خدمات فنی و مهندسی ایران تا حدود ۲۵ میلیارد دلار برآورد میشد. اما در سالهای اخیر، این ظرفیت بهشدت کاهش یافته و به کمتر از یک میلیارد دلار رسیده است.
تحریمها بهویژه در حوزه بانکی، محدودیت در انتقال ماشینآلات و موانع تجاری، صادرات خدمات مهندسی را با مشکل روبهرو کرده است. با این حال، اگر موانع بینالمللی کاهش یابد و سازوکارهای مالی و بانکی تسهیل شود، شرکتهای ایرانی میتوانند دوباره در بازارهای منطقهای نقش فعالتری داشته باشند.
تبعات اختلال صنعت ساختمان
رکود صنعت ساختمان و بازار مسکن فقط یک مساله اقتصادی نیست؛ سهم بالای هزینه مسکن و اجارهبها در سبد خانوار، قدرت خرید خانوادهها را کاهش میدهد و بر تصمیمهایی مانند تشکیل خانواده، ازدواج و برنامهریزی برای آینده آنان اثر میگذارد. در چنین شرایطی، مسکن از یک کالای سرمایهای یا مصرفی فراتر میرود و به مسالهای اجتماعی تبدیل میشود.
از سوی دیگر، صنعت ساختمان با رشتههای زیادی در اقتصاد پیوند دارد. ساخت یک واحد مسکونی، پیش از بهرهبرداری و پس از آن، دهها فعالیت دیگر را فعال میکند: مصالح ساختمانی، حملونقل، خدمات مهندسی، خدمات حقوقی، لوازم خانگی، فرش، مبلمان، تاسیسات و بسیاری از مشاغل وابسته. بنابراین، رونق ساختمان میتواند به رونق صنایع دیگر نیز کمک کند.
نتیجهبندی و مسیر اصلاح
برای خروج صنعت ساختمان از رکود، باید چند اصلاح همزمان انجام شود. نخست، دولت باید از تصدیگری فاصله بگیرد و نقشهای تنظیمگری، نظارت و سیاستگذاری خود را تقویت کند. دوم، فرآیند صدور مجوزها باید کوتاه، شفاف و دیجیتال شود؛ ثبت درخواست، بارگذاری مدارک، بررسی مرحلهای، اعلام ایراد و صدور مجوز باید بدون مراجعه حضوری و در محدوده یک هفته اتفاق بیافتد.
سوم، نظام مهندسی باید از ارجاع اداری کار به سمت رقابت حرفهای حرکت کند. باید به صنعت ساختمان فرصت داده شود که بهعنوان یک کسبوکار مستقل رشد کند تا مشتریان، باتوجهبه کارنامه و عملکرد مهندسان آنها را انتخاب کنند؛ از سوی دیگر، نهادهای مسئول باید بر اجرای ضوابط و مسئولیت حرفهای نظارت کنند.
صنعت ساختمان بیش از آنکه به مداخله مستقیم نیاز داشته باشد، به ثبات، اعتماد، تسهیلگری و پیشبینیپذیری نیاز دارد. بخش خصوصی توان فنی، تجربه اجرایی و ظرفیت سرمایهگذاری دارد، اما برای بهکارگیری این ظرفیت، باید موانع زائد از مسیر آن برداشته شود.