منتشرشده در نشریه شماره ۱۳ آفتاب خاورمیانه - خرداد ۱۳۹۶
محمد کوثریکارشناس مدیریت تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانهاهمیت بازار مسکن در اقتصاد کشورها چه از دید کلان و چه از نظر خرد بر کسی پوشیده نیست. از تولید ناخالص داخلی و رشد اقتصادی گرفته تا وضعیت معیشتی خانوارها، کمابیش تحت تاثیر تحولات بازار مسکن قرار دارند. سوال اساسی در ارتباط با سیاستگذاری این حوزه که پاسخ به آن میتواند معیاری برای سنجش وعدههای مسوولین در مواجهه با بازار مسکن باشد این است که: نقش صحیح دولت در بازار مسکن چیست؟ سوال فوق به خصوص در شرایط فعلی که بازار مسکن مدت زیادی در رکود به سر برده مطرح است.
نقش صحیح دولت در بازار مسکن
آیا اصولا دولت وظیفهای در قبال رونق بخشیدن به بازار مسکن دارد؟ پیش از پاسخ به این سوال باید به این واقعیت اقتصادی اشاره کرد که دورههای رونق و رکود بازار مسکن از ماهیت این بازار نشات میگیرند و امری طبیعی و غیرقابل اجتناب هستند. با این حال سیاستهای حوزه مسکن میتواند بر شدت و طول بازه این ادوار تجاری موثر باشد و از فراز و فرودهای شدید و ناگهانی آن جلوگیری کند. سیاستگذار باید با اتخاذ همزمان دو راهکار، در جهت کوتاه شدن دورههای رونق-رکود و خفیفتر شدن شدت آنها قدم بردارد. راهکار اول اطلاعرسانی و علامتدهی صحیح به عرضهکنندگان و متقاضیان و در کل فعالین این بازار است که میتواند از حرکت موجی برای خرید و فروش و همچنین تمرکز نابجای سرمایهگذاری در یک قسمت خاص از بازار بکاهد و از این طریق رونق و رکود را خفیفتر کند؛ و راهکار دوم متنوعسازی ابزارهای مالی و تخصصیسازی نهادهای سرمایهگذاری و همچنین وامدهی در بخش مسکن است که میتواند در کوتاه شدن دورههای رونق و رکود تاثیر بهسزایی داشته باشد.به این ترتیب، نقش صحیح دولت در بازار مسکن، نه ایجاد رونق یا ورود مستقیم به ساخت و ساز انبوه مسکن، بلکه بسترسازی برای فعالیت صحیح فعالین این حوزه است. دامنه دخالت دولت در بازار مسکن باید محدود به مکان یا زمانی باشد که سیستم بازار تحت فعالیت بخش خصوصی به اصطلاح شکست بخورد. این شکست میتواند به دلیل فقدان زیرساختها، نامتقارن بودن اطلاعات بین خریدار و فروشنده، انحصار عرضهکننده و عواملی از این قبیل اتفاق افتد.بررسی علل و سرمنشا نارساییها و مشکلات فعلی بازار مسکن کشور از نقش پررنگ دخالتهای نابجای دولت در سالهای گذشته حکایت دارد. برای مثال پروژه عظیمی مثل مسکن مهر در بازاری که تا پیش از آن بیشتر بخش خصوصی در آن فعالیت داشت، به یکباره بسیاری از نهادهای موجود در بازار مسکن را تخریب کرد و ساز و کارهای جدیدی به همراه آورد که بحث در مورد معضلات ایجاد شده توسط آنها بسیار مفصل است. به هر حال آنچه در حال حاضر در بازار مسکن کشور میگذرد، نتیجه فعالیتها، سیاستگذاریها، علامتدهیها و مجموعه تصمیماتی است که سالها قبل در این بازار اتفاق افتاده و نتیجه آنها غیر قابل پیشبینی هم نبوده است. برآیند این اتفاقات به جهش قیمتها، ساخت و سازهای بیش از نیاز و نامطابق با تقاضا، سود بسیار بالای سازندگان و واسطهها، به خصوص در سالهای ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲، و پس از آن افزایش تعداد خانههای خالی و بدون متقاضی منجر شده است. بنابراین رکود اخیر چه در ساختوساز و چه در معاملات واکنش طبیعی بازار به اتفاقات سالهای قبلتر در این بخش است و در حالت کلی شکست بازار محسوب نمیشود که نیاز به مداخله مستقیم دولت داشته باشد.
تاثیر گشایشهای پولی اخیر دولت در بازار مسکن
با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار در اردیبهشت ماه ۱۳۹۶، قدمی دیگر برای گشایش در تامین مالی بانکمحور متقاضیان مسکن برداشته شد تا در صورت ابلاغ و اجرای بانکهای عامل سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد. بر اساس این مصوبه سقف تسهیلات بدون سپرده جعاله مسکن برای هر پلاک ثبتی ۲۰ میلیون تومان تعیین شد. با اعطای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده جهت خرید مسکن به زوجین در شهر تهران و ۸۰ و ۶۰ میلیون تومان به ترتیب در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری موافقت شد. بانک مسکن نیز مجاز شد که به تسهیلات گیرندگان از محل اوراق گواهی حق تقدم، علاوه بر سقفهای مصوب از محل این اوراق، در حالت انفرادی تا سقف ۱۰ میلیون تومان و برای زوجین تا سقف ۲۰ میلیون تومان تسهیلات خرید بدون سپرده پرداخت کند. زوجین دارنده حساب پسانداز مسکن جوانان بانک مسکن نیز منوط به رعایت سقف اعطای تسهیلات متناسب با هر حساب، خواهند توانست از تجمیع امتیاز تسهیلات برای یک پلاک ثبتی استفاده و بهطور برای خرید یک واحد مسکونی اقدام نمایند. البته این موارد تنها در حد مصوبه شورای عالی پول و اعتبار است و تا اجرایی شدن راه زیادی در پیش دارد. بانک مرکزی باید این مصوبه را به بانک مسکن و همینطور سایر بانکها ابلاغ کند و بانکهای مذکور نیز باید با سنجیدن منابع و مصارف و قدرت وامدهی خود امکان عمل به این مصوبه را بررسی نمایند.تاثیرگذاری افزایش سقف تسهیلات به ثبات یا افزایش منابع در نظر گرفته شده برای آن وابسته است. از آنجا که در مصوبه اخیر تسهیلات بدون نیاز به سپردهگذاری افزایش پیدا کرده، اگر سرمایه بانکهای عامل را برای اعطای این تسهیلات ثابت در نظر بگیریم، افزایش سقف به معنای کاهش تعداد تسهیلاتدهی خواهد بود. برای مثال زوجین شهر تهران از طریق اوراق حق تقدم، به جای ۱۰۰ میلیون تومان قادر به دریافت ۱۲۰ میلیون تومان خواهند بود که به معنای افزایش ۲۰ درصدی قدرت خرید و کاهش نزدیک به ۲۰ درصدی تعداد تسهیلات پرداختی از این طریق است. بنابراین اگر چه سهم تسهیلات در ارزش مسکن مورد تقاضا بالا رفته، در صورت عدم افزایش منابع متقاضیان کمتری میتوانند از آن بهره ببرند.بر اساس آمار بانک مرکزی، در سال ۱۳۹۵ بانک مسکن بیش از ۱۳۰ هزار فقره تسهیلات خرید پرداخت کرده که بیش از ۶۰ هزار فقره آن در شهر تهران بوده است. مقایسه این رقم با تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران که حدود ۱۶۰ هزار واحد بوده حاکی از آن است که نقش تسهیلات در معاملات شهر تهران طی این سال قابل توجه بوده است. بر اساس سامانه ثبت املاک و مستغلات شهر تهران، بیش از ۶۰ درصد معاملات بر روی واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان انجام شده که مبلغ تسهیلات بانکی میتواند بخش بزرگتری از ارزش ملک را پوشش دهد.با این حال تامین مالی مسکن در کشور با چالشهای متعددی مواجه است. سیستم بانکی کشور بالاجبار تقریبا تمامِ بار تامین مالی مسکن را به تنهایی به دوش میکشد و در غیاب بازار ثانویه رهن فعال و پر عمق، از قدرت وامدهی آن برای دورههای بلندمدت کاسته میشود. نرخهای سود تعلق گرفته و مبلغ وامهای پرداختی بدون توجه به ریسک اعتباری و قدرت بازپرداخت فرد وامگیرنده بهطور کلی ثابت است و مهمتر از آن با وجود درازمدت بودن تسهیلات امکان اعمال نرخ بهره شناور را ندارد. با وجود افزایش سقف تسهیلات، هنوز هم در مقایسه با بسیاری از کشورها نسبت تسهیلات به ارزش واحدهای مسکونی پایین است و لذا در خرید مسکن معمولا تنها به دریافت وام از یک طریق نمیتوان اکتفا کرد. بنابراین به نظر میرسد در شرایط فعلی و با توجه به مشکلات ساختاری نظام بانکی که قابل چشمپوشی هم نیست، نظام بانکمحور فعلی تامین مالی مسکن کشور قدرت تاثیرگذاری بیشتری بر بازار ندارد و نیازمند اصلاحات ساختاری است.