منتشرشده در نشریه شماره ۸
مجید حسامی
مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه
استفاده از حساب امین به منظور پیشفروش واحدهای پروژههای ساختمانی در بسیاری از کشورها از جمله آمریکا، کانادا و امارات متحده عربی متداول است. در این روش پیشخریداران وجوه خود را به حساب امین نزد یک بانک واریز مینمایند و بانک این وجوه را به تناسب پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار میدهد. بدین ترتیب این اطمینان برای خریداران حاصل میشود که وجوه پرداختی ایشان، تحت نظارت بانک فقط در راستای پیشبرد همان پروژه مصرف میشود. علاوه بر این با استفاده از این مکانیزم، از آنجا که دیگر تضاد منافع وجود نخواهد داشت و سازنده میداند تنها در ازای پیشرفت کار پول دریافت میکند، تمام تلاش خود را صرف سرعت بخشیدن به تکمیل پروژه خواهد کرد.
در کشور ما بازار پیشفروش واحدهای ساختمانی اعم از مسکونی، اداری یا تجاری وضعیت نابسامانی دارد چراکه مقررات و ساز و کار روشنی برای پیشفروش موجود نیست. (البته اخیرا ضوابط جدید پیش فروش توسط وزارت مسکن ابلاغ گردیده لیکن هنوز اجرایی نشده است.) در این شرایط پیشخریداران ناچارند به سازنده اعتماد کنند، در حالیکه تقریباً هیچ مکانیزمی جهت حصول اطمینان از مصرف وجوه پرداختی خود در پروژه مورد نظر و کنترل پییشرفت پروژه بر اساس برنامه اعلامشده ندارند. این احساس عدم امنیت در سرمایهگذاری، متقاضیان را از بازار پیشخرید مسکن گریزان میکند و موجب بروز مشکلات جدی در تامین مالی پروژه ها برای سازندگان میگردد.
بنابراین سازندگانی که نمیتوانند نقدینگی لازم را از منابع خود و یا از طریق پیشفروش تامین نمایند، ناچار میشوند در کنار پیشفروش تعدادی از واحدها، برای ساخت پروژه از تسهیلات بانکی استفاده نمایند و برای این منظور پروژه را در رهن بانک قرار میدهند. نرخ بالای تسهیلات بانکی که اغلب کوتاه مدت هم هستند، استفاده از آنها را صرفا برای ترمیم نقدینگی پروژه در کوتاهمدت توجیهپذیر میکند با این امید که از محل منابع ورودی آتی (وجوه واریزی پیشخریداران و یا آورده مالک) این تسهیلات تسویه گردند. اما زمانی که این تسهیلات کوتاهمدت بعنوان سرمایه ثابت پروژه (که اغلب چندین سال به طول میانجامد) مورد استفاده قرار میگیرد، ضمن کاهش سودآوری به دلیل هزینه بهره بالا، در بسیاری از موارد برای اتمام ساخت کافی نیست و لذا پروژه نیمهکاره رها میشود. در این حالت چون زمین و بنای پروژه در رهن بانک است، بانک آن را بابت اصل و سودهای معوق تسهیلات خود تصرف میکند و پیشخریداران نهتنها به واحدهای خود نمیرسند بلکه ممکن است حتی اصل وجوهی را که پرداخت کردهاند نیز نتوانند بازپسگیرند.
استفاده از "حساب امین" راهکاری بود که بانک خاورمیانه با الگوگیری از تجربیات موفق سایر کشورها برای رفع این مشکلات در نظر گرفت و اجرایی نمود. تدوین این طرح از ابتدای تاسیس بانک یعنی نیمه دوم سال 1391 آغاز شد؛ هرچند ایده آن از سالها قبل با مقایسه وضعیت بازار پیشفروش در ایران و سایر کشورها شکل گرفته بود.
تجربه سایر کشورها
در ابتدا تجربه سایر کشورها در این زمینه را به اجمال مرور میکنیم. با توجه به اهمیت صنعت ساختمان در اقتصاد و رشد فزاینده آن، اغلب کشورها "نهادهای نظارتی ساختمان و املاک" را جهت تدوین مقررات مربوط به این صنعت و نظارت بر حسن اجرای آن با هدف تامین منافع تمامی ذینفعان تاسیس کردهاند. این نهادها (کمیسیون یا سازمان) عموما بهصورت مستقل و غیردولتی هستند و اختیارات لازم توسط دولت به ایشان تفویذ میشود. بعنوان نمونه در کشورهای آمریکا و کانادا، هر ایالت دارای یک کمیسیون یا شورای ایالتی املاک و مستغلات میباشد که مسئولیت قانونگذاری و نظارت بر این صنعت در آن ایالت را برعهده دارد. در استرالیا، هیئت عامل نظارت بر کسب و کار املاک و مستغلات (REBA) و در دبی نیز سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) این مسئولیت را بر عهده دارند. مقررات مربوط به استفاده از حساب امین در پیشفروش پروژههای ساختمانی، از جمله مقرراتی است که در این کشورها توسط نهادهای مذکور تدوین و پیادهسازی میشود.
در زمان پیادهسازی طرح حساب امین در بانک خاورمیانه، با توجه به عدم وجود مقررات مربوطه در کشور، کمیسیونی جهت بهینهکاوی بهترین تجربیات موجود در سایر کشورها، تدوین مدل بومیشده حساب امین متناسب با شرایط و مقررات موجود و تعیین الزامات پیادهسازی آن تشکیل گردید. این کمیسیون علاوه بر بهرهگیری از افراد خبره در زمینههای حقوقی، ساختمانی، امور قراردادها و نظارت بر طرحها، از تجربیات مستقیم سازندگانی که با استفاده از مکانیزم حساب امین پروژههایی را در کشورهای دیگر اجرا نموده بودند نیز استفاده کرد.
نکته مهمی که در خلال این بررسیها مشخص گردید این بود که مسئولیت اصلی در پیادهسازی حساب امین در پروژههای ساختمانی در سایر کشورها برعهده همان نهادهای نظارتی است که در بالا اشاره شد و نه بانکها. در واقع مکانیزم بطور کلی بدین صورت است که سازنده ابتدا به نهاد نظارتی مربوطه مراجعه نموده و پس از ارائه مستندات کامل درخصوص صلاحیت خود و توجیهپذیری پروژه مورد نظر، درصورت اخذ مجوزهای لازم میتواند جهت افتتاح حساب امین به یکی از بانکهای عامل -که باید مورد تائید آن نهاد نظارتی باشد- مراجعه نماید. سپس بانک عامل بر اساس دستورالعمل ابلاغی نهاد نظارتی، قرارداد حساب امین را با سازنده منعقد کرده و حساب امین پروژه را افتتاح مینماید. تمامی وجوه حاصل از پیشفروشها، آورده مالک (سازنده) و تسهیلات دریافتی جهت ساخت، صرفا به این حساب واریز میشود.
سایر ارکان پروژه عبارتند از مهندس مشاور و پیمانکاران (شامل پیمانکاران اصلی و فرعی) که توسط سازنده انتخاب شده و به تائید نهاد نظارتی میرسند و همچنین مهندس ناظر که بصورت مستقل توسط بانک برای نظارت بر پروژه انتخاب میشود. سازنده موظف است گزارش وضعیت پروژه را بصورت مستمر و پس از تائید مشاور برای تائید ناظر بانک ارسال کند. برداشت از حساب امین نیز با درخواست سازنده، تائید مشاور و تائید ناظر بانک متناسب با پیشرفت پروژه صورت میگیرد. نهاد نظارتی نیز این اختیار را دارد که بر حسب نیاز و صلاحدید، تمامی اطلاعات مربوط به پروژه و حساب امین را بازرسی نماید.
بنابراین در این مدل، تنها وظیفه بانک بهعنوان مدیر حساب امین، پرداخت صورت وضعیتهای تایید شده از محل حساب امین استو درصورت بروز مغایرت یا اختلاف نظر درخصوص گزارشهای ارائه شده، بانک مراتب را جهت اتخاذ تصمیم به نهاد نظارتی ارجاع میدهد. در مقررات مربوطه تصریح گردیده که بانک هیچگونه مسئولیتی در قبال تامین مالی پروژه (اعطای خط اعتباری به سازنده)، تحویل به موقع واحدها و تضمین کیفیت ساخت - طبق قرارداد فروش- درقبال پیشخریداران ندارد. نظارت بر عملکرد سازنده و در صورت لزوم اعمال جریمه، خلع ید از وی در آن پروژه و یا حتی ابطال مجوزهای فعالیت سازنده برعهده نهاد نظارتی و طبق ضوابط و مقررات مربوطه میباشد. همچنین نهاد ناظر، میتواند طیف متنوعی از تضامین را به پیشخریداران ارائه کند.
بومیسازی مدل
توضیحات فوق، موانع پیش روی بانک جهت پیادهسازی حساب امین در پروژههای ساختمانی را به خوبی روشن میکند. در واقع ما در صدد اجرای مدلی بودیم که رکن اساسی آن یعنی نهاد نظارتی مربوطه، در کشور ما به کلی غایب بود. اما از سوی دیگر اجرای این مدل و نهادینه سازی حساب امین به عنوان مکانیزم استاندارد بازار پیشفروش املاک کشور، هدف بزرگی بود که به همین سادگی نمیتوانستیم از آن بگذریم.
راهکار اصولی حل این مساله این بود که با بهرهگیری از تجربیات موفق سایر کشورها، نهاد متولی این موضوع در کشور یعنی وزارت راه و شهرسازی پا در میدان گذارد، ضوابط مربوطه را تدوین و ابلاغ نماید و سازمانی را بعنوان متولی نظارت بر حسن اجرای آن مشخص کند. در این صورت بانکها نیز میتوانستند نقش خود را بعنوان مدیر حساب امین ایفا کنند و بدین ترتیب ارکان اجرایی این مدل تکمیل میگردید. دراینخصوص پیشنهاداتی به مسئولین محترم دولتی ارائه شد و خوشبختانه اخیرا شاهد بودیم که وزیر محترم راه و شهرسازی، طی ابلاغ ضوابط جدید پیشفروش ساختمان، سازندگان را ملزم به افتتاح حساب امین نزد بانکها نمودهاند. ابلاغ این ضوابط نشاندهندهی تصمیم جدی وزارتخانه درخصوص سروسامان دادن به بازار پیشفروش املاک بوده و بسیار مثبت است، هرچند برای پیادهسازی آن راه درازی پیش رو خواهد بود.
اما در آن زمان بانک خاورمیانه نمیتوانست و نمیخواست که منتظر اقدام دولت در این زمینه باشد، لذا بعنوان راهکار میان مدت تصمیم گرفته شد که خلاء ناشی از عدم حضور نهاد نظارتی مربوطه با ایجاد یک دستگاه نظارت قوی در بانک جبران شود. بدیهی است که ایفای نقش نهاد قانونگذار و ناظر در صنعت ساختمان، مطلوب بانک نبود؛ اما ناگزیر جهت پیشبرد طرح، سعی شد این کار به بهترین و کاملترین شیوه انجام شود. بر این اساس تمامی مقررات مورد نیاز در قالب قرارداد حساب امین که بین بانک و سازنده (مالک) منعقد میشود، گنجانده شد و اکثر اختیارات نهاد نظارتی برای بانک در نظر گرفته شد. نتیجه، قراردادی جامع و تاحدودی سختگیرانه بود؛ چرا که بانک لاجرم باید دو نقش نهاد نظارتی و مدیریت حساب امین را همزمان ایفا مینمود. از سوی دیگر وظیفه تائید صلاحیت عوامل پروژه از جمله سازنده، مهندس مشاور، پیمانکاران و نیز ارزیابی توجیهپذیری اقتصادی پروژه که باید توسط نهاد نظارتی انجام میشد، به بانک محول گردید. در نهایت موضوع اعتماد پیشخریداران به بانک و اعتبار بانک نزد جامعه مورد توجه قرار گرفت. چراکه پیشخریداران مستقل از معنای حقوقی مفاد مندرج در قراردادها، با اعتمادی که به سیستم بانکی کشور دارند؛ زمانیکه نام یک بانک در یک پروژه مطرح میشود انتظار یک سرمایهگذاری امن و بدون ریسک را خواهند داشت. بیتوجهی به این مهم میتوانست موجب خدشهدار شدن این اعتماد ارزشمند شود که به هیچ وجه برای بانک قابل قبول نبود. مجموع این عوامل موجب گردید علاوه بر در نظر گرفتن ملاحظات بسیار در ساختار قرارداد، در انتخاب پروژه و سازنده نیز دقت بسیاری نشان داده شود تا اولین نمونههای پیادهسازی حساب امین برای پیشفروش واحدهای پروژههای ساختمانی در کشور با موفقیت همراه شود. بهعلاوه بانک خاورمیانه پیادهسازی این مدل را بیشتر بعنوان یک مسئولیت اجتماعی تلقی مینمود تا یک محصول تجاری. لذا اگر نمونههای اول اجرای این مدل در کشور شکست میخورد، اعتماد جامعه اعم از سازندگان و پیشخریداران به این مکانیزم خدشهدار میگردید و در نتیجه بازار آشفته پیشفروش املاک در کشور از این ابزار پر فایده محروم میشد. خوشبختانه بانک خاورمیانه توانست در سال گذشته برای نخستین بار در کشور، تامین مالی یک پروژه بزرگ مسکونی در شهر تهران را از طریق پیشفروش با حساب امین به بهترین نحو اجرا نماید که سرمشقی گردید برای پروژههای بعدی.
حساب امین؛ الگویی برای تمام ذینفعان
استفاده از حساب امین در پیشفروش پروژههای ساختمانی، روشی بسیار موفق بوده که در کشورهای متعددی مورد استفاده قرار گرفته است. این روش اگر به درستی اجرا گردد منافع تمامی ذینفعان را به خوبی تامین مینماید. استفاده از حساب امین در واقع یک شیوه تامین مالی است که به مالکان و سازندگان ارائه میشود و یکی از اهداف اصلی آن، پایین آوردن هزینه تامین مالی پروژه است. درواقع استفاده از این روش در وهله اول به مالک یا سازنده این اطمینان را میدهد که منابع لازم برای اتمام پروژه در زمان مناسب و با کمترین هزینه در اختیار وی قرار دارد. همچنین استفاده از این مکانیزم سازنده را نسبت به وجود تقاضای کافی برای پروژه مطمئن میسازد چراکه بخش قابل توجهی از واحدهای پروژه در مراحل ابتدایی پیشفروش میشوند. پروژههای بسیاری هستند که از محل سرمایه مالک و یا حتی تسهیلات بانکی ساخته شدهاند اما پس از اتمام با قیمتهای مورد نظر، متقاضی چندانی نداشتهاند و سازندگان ناچار به کاهش قیمت و درنتیجه کاهش سود یا حتی شناسایی زیان شدهاند و یا واحدهای ساخته شده، مدتها بدون استفاده رها شدهاند که به معنای خواب سرمایه برای سرمایهگذار میباشد. در نهایت میتوان به این نکته اشارهنمود که تضمین بانک، موجب جلب اعتماد کامل پیشخریداران شده و یکی از بزرگترین مشکل سازندگان در پیشفروش یعنی مساله اعتماد خریداران را مرتفع میکند.
همچنین با توجه به شرایط تورمی ایران در بخش مسکن، حساب امین بانک خاورمیانه به گونهای طراحی شده است که سازنده برای بالا بردن سود خود، تنها لازم است حداقل واحدهای ممکن را پیشفروش نماید به گونهای که هزینههای لازم برای ساخت و تکمیل پروژه تامین شود و مابقی واحدها را برای خود نگه دارد. بدین ترتیب سازنده قادر است بر اساس انتظارات تورمی خود، مابقی واحدها را نیز حین ساخت پیشفروش نماید و یا فروش آنها را به بعد موکول کند. همچنین میتواند ازمحل آورده پیشخریداران با خرید یا پیشخرید مصالح، تجهیزات و تاسیسات عمده مورد نیاز، ریسک افزایش هزینه ساخت پروژه را نیز تا حد زیادی کاهش دهد.
به طور قطع میتوان گفت که استفاده از این روش بیشترین منفعت را برای پیشخریداران دارد. همانطور که گفته شد تا پیش از این، پیشخریداران واحدهای ساختمانی چارهای جز اعتماد به سازنده نداشتند و مکانیزمی نیز برای کنترل و اعمال قدرت بر سازنده در دست آنها نبود. بنابراین ممکن بود سرمایهگذاری ایشان با چالشهای زیادی مواجه شود که از تاخیر در به پایان رساندن پروژه آغاز شده و به عدم پایبندی سازنده به تعهداتش درخصوص قیمت و حتی کل قرارداد ختم شود. در چنین شرایطی تعهد بانک به پیشخریداران، نویدبخش یک سرمایهگذاری امن و تقریبا بدون ریسک برای پیشخریداران میباشد. استفاده از حساب امین این اطمینان را به پیشخریداران میدهد که یک بانک به نمایندگی از ایشان بر پروژه و عملکرد سازنده نظارت دقیق داشته و از سرمایه ایشان محافظت مینماید.
حساب امین به نام پروژه و با مالکیت سازنده در بانک افتتاح میشود. با این توضیح که سازنده حق برداشت از حساب و هرگونه دخل و تصرفی در آن را نخواهد داشت. به عبارت دیگر برداشت از حساب تنها با مجوز بانک و در راستای پیشبرد پروژه صورت میگیرد. در بانک خاورمیانه حساب امین، یک حساب سپرده سرمایهگذاری کوتاه مدت میباشد که در چارچوب مقررات بانک مرکزی سود به آن تعلق میگیرد. سودهای متعلقه، به همین حساب واریز میگردد و متعلق به سازنده است. البته مشابه اصل وجوه واریزی به حساب امین، امکان استفاده از سودهای متعلقه نیز تنها با مجوز بانک و برای مصارف پروژه میباشد.
در نهایت امید است با تدابیر وزارت محترم راه و شهرسازی و مشارکت همهجانبه سازمانها و سندیکاهای تخصصی مربوطه و سیستم بانکی از یک سو و اعتماد سازندگان و سرمایهگذاران از سوی دیگر، استفاده از حساب امین به عنوان الگوی استاندارد پیشفروش در کشور فراگیر شده و از این طریق آرامش و اطمینان لازم در بازار ایجاد گردد. در این راستا بانک خاورمیانه بر اساس تجارب خود، ضمن مشارکت با نهادها و دستگاههای مرتبط در تدوین و پیادهسازی ضوابط و مکانیزم اجرایی حساب امین در سطح کشور، این محصول را جهت تامین مالی پروژههای ساختمانی از طریق پیشفروش واحدها به مالکان و سازندگان ارایه میکند.