منتشرشده در نشریه شماره ۱۵ آفتاب خاورمیانه - فروردین ۱۳۹۷
محمد کوثری
کارشناس مدیریت تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه
تحولات شاخصهای بازار مسکن، حداقل در شهر تهران، از اواسط پاییز ۱۳۹۶ حاکی از اتمام شرایط رکودی و شروع دوره رونق داشت. رشد قیمت، به عنوان اصلیترین نماگر وضعیت بازار، از نرخ تورم متناظر سبقت گرفت و سرعت گرانتر شدن مسکن بیش از متوسط سایر کالاها شد. در آذرماه نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن به بیشترین مقدار خود از ابتدای سال ۱۳۹۳ رسید و نکته حائز اهمیت اینکه، این روند صعودی در زمستان هم ادامه داشت و قیمت باز هم فراتر رفت. حجم معاملات صورت گرفته هم وارد فاز جدیدی شد و بخش قابل توجهی از تقاضاهای انباشت شده به معامله واحدهای مسکونی انجامید. در حالی که تا پیش از این تقاضای غیرمصرفی تا حد زیادی از بازار مسکن خارج شده بود و تقریبا تنها متقاضیان مصرفی در بازار حضور داشتند، از انتهای پاییز امسال در کنار ورود بخش جدیدی از تقاضای مصرفی ایجاد شده به کمک تسهیلات بانک مسکن، به مرور تقاضای سرمایهای و حتی سفتهبازی هم وارد بازار شد و تحرک جدیدی به تقاضای بازار بخشید. این فعل و انفعالات در نرخ رشد متغیرهای اصلی بازار مسکن تهران، از تغییر شرایط کلی این بازار و ورود به دوره رونق حکایت داشت. دوره رونقی که اگرچه به شدت و حدت سالهای ۱۳۸۶ یا ۱۳۹۰ نخواهد بود، ولی میتواند بازار مسکن را مجددا در زمره بازارهای جذاب سرمایهگذاری قرار دهد. متأسفانه اطلاعات به روز و قابل اتکایی از وضعیت بازار مسکن سایر شهرها منتشر نمیشود، اما میتوان گفت سایر شهرهای بزرگ معمولا با تاخیر، کمابیش روند تحولات شهر تهران را دنبال میکنند.
جزئیات تحولات اخیر
در حجم معاملات واحدهای مسکونی از آذر ۱۳۹۶ افزایش قابل توجهی پیدا کرد. ۲٫۵۰ درصد رشد حجم معاملات نسبت به آذر سال گذشته، یا ۴٫۲۰ درصد رشد نسبت به ماه قبل، حتی در دوران رونق هم کم نظیر بود. در دیماه این روند ادامه پیدا کرد و با ۹٫۶ درصد رشد نسبت به ماه قبل، تعداد معاملات به بیش از ۱۹ هزار رسید که رقم بالایی محسوب میشود. با سطح بالای معاملات صورت گرفته در آذر و دی اینطور تلقی میشد که این آمار بخش عمده تقاضای بالقوه تا آخر سال را هم شامل شده است، با این حال تعداد معاملات در بهمنماه نیز تقریبا در همان سطح باقی ماند و تنها با اندکی کاهش نسبت به دی، به 4/18 هزار واحد رسید. هرچند به دلیل فرآیند زمانبر خرید و فروش مسکن که موجب میشود توافق اولیه بین خریدار و فروشنده با ثبت قرارداد معامله لزوما در یک ماه انجام نگیرد، مقایسه آمار ماهانه معاملات مسکن دقیق نیست و بهتر است بازه زمانی بزرگتری مدنظر قرار داده شود، نرخ رشد فوقالذکر آنقدر بالا هست که حتی در صورت تعدیل باز هم سیگنالی برای تحول در بازار مسکن و شروع دوره رونق محسوب شود. بررسی وضعیت معاملات در کل سال 1396 نیز از ثبت 181 هزار معامله واحد مسکونی در تهران حکایت دارد که ۸٫۱۱ درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است. بنابراین در بازه زمانی بزرگ نیز تغییر فاز نسبت به سال قبل محسوس است.
در بهمن ۹۶ متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۵٫۵ میلیون تومان رسید که حاکی از رشدهای قابل توجه ۱٫۵ و ۳٫۲۲ درصدی به ترتیب نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته است. در بین مناطق شهرداری تهران، در انتهای سال ۱۳۹۶، بالاترین قیمت مطابق معمول متعلق به منطقه یک بود، که واحدهای مسکونی آن بهطور متوسط متر مربعی ۴٫۱۲ میلیون تومان به فروش رسیدهاند. بعد از آن نیز مناطق ۳ و ۲ به ترتیب با متوسط قیمت مترمربعی ۲٫۱۰ و ۲٫۹ میلیون تومان، گرانقیمتترین مناطق تهران محسوب میشوند. البته از لحاظ رشد قیمت، منطقه ۵ شرایط بهتر و به نوعی خاص را تجربه کرد و در سه ماه انتهایی سال ۱۳۹۶ به ترتیب با ۶٫۵، ۴٫۷ و ۳٫۴ درصد رشد ماهانه همراه بود. این در حالی است که طی این ماهها مناطق ۱۸، ۱۲ و ۱۶ با کاهش قیمت (در متوسط واحدهای مسکونی معامله شده) همراه بودهاند.
روند تغییر سن بنا
توزیع معاملات بر حسب سال ساخت نشان میدهد که واحدهای با سن کمتر از ۵ سال همواره بیشترین سهم را در بین معاملات مسکن داشتهاند. این امر به دلیل آن است که علاوه بر معاملاتی که برای تبدیل به احسن صورت میگیرد، تمام واحدهای نوساز که برای اولین بار در بازار عرضه و مورد خرید و فروش قرار میگیرند نیز در این گروه دستهبندی میشوند. با این حال با کاهش سرمایهگذاری و ساختوساز جدید در سالهای اخیر، سهم این واحدها در معاملات تهران نیز کمتر شده است. در حالی که در نیمه دوم سال ۱۳۹۲ واحدهای مسکونی کمتر از ۵ سال ساخت نزدیک به ۶۰ درصد معاملات را تشکیل میدادند، این سهم در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ به ۴۸ درصد سقوط کرده است. از طرف دیگر واحدهای ۱۶ تا ۲۰ ساله از این لحاظ روند معکوسی داشتهاند و سهم ۵ درصدی آنها در نیمه دوم ۱۳۹۲ به بیش از ۱۲ درصد در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ رسیده است. سهم واحدهای میانسال یعنی ۶ تا ۱۵ سال نیز معمولا در اطراف ۳۰ درصد در حال نوسان بوده و تفاوت چندانی در این سالها نداشته است. با شروع دوره رونق جدید نیز به نظر نمیرسد تعداد واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت به اندازه سال ۱۳۹۲ برسد، چرا که به دلیل مساله کمیابی زمین در شهرهای بزرگ به خصوص تهران، یافتن ساختمان کلنگی برای ساختوساز جدید به راحتی گذشته نیست. علاوه بر این، در شرایط فعلی جهش سرمایهگذاری نیز دور از انتظار است. بنابراین در سالهای آینده نگاه بازار به سن واحدهای مسکونی بالاجبار تعدیل خواهد شد. به بیان ساده، واحدهای چند سال ساخت نیز تقریباً به منزله نوساز شناخته میشوند و واحدهای ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت نیز مثل گذشته قدیمی قلمداد نخواهند شد.
تغییر متراژ تعادلی
نکته قابل توجه دیگر در روند تحولات بازار مسکن تهران، تغییر در اندازه متراژ واحدهای معاملهشده بود. علاوه بر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی که در چند ماه اخیر روند صعودی به خود گرفته، متوسط متراژ واحدهای معامله شده نیز رو به افزایش است. به بیان دیگر عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی، حداقل در شهر تهران، به مرور به سمت واحدهای با متراژ به نسبت بزرگتر در حال حرکت است. برای مثال در حالی که در نیمه اول سال ۱۳۹۳ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر حدود ۱۷ درصد کل معاملات را تشکیل دادهاند، در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ تنها ۱۳ درصد معاملات به این واحدها اختصاص یافته است. در طرف مقابل واحدهای ۹۰ تا ۱۰۰ متر از سهم ۷ درصدی در نیمه اول ۱۳۹۳ به سهم ۹ درصدی در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ رسیدهاند. به نظر میرسد بالاتر رفتن قدرت خرید مصرفکنندگان خود را در متراژ واحدهای معامله شده نیز نشان داده و بخشی از متقاضیان از واحدهای کوچک متراژ به سمت واحدهای با متراژ متوسط متمایل شدهاند. البته بخشی از این تغییر متراژ معاملاتی نیز به خاطر ورود تقاضای غیرمصرفی است. متقاضی غیرمصرفی بهطور معمول به اندازه کسی که به مسکن به عنوان سرپناه نگاه میکند، روی متراژ محدودیت ندارد و اتفاقا با شروع روند صعودی قیمتها، سهم مسکن را در پرتفوی سرمایهگذاری خود بیشتر کرده و حتی واحدهای با متراژ بزرگتر را طلب میکند. بنابراین میتوان انتظار داشت که در ماههای آینده نیز واحدهای با متراژ متوسط (بین ۸۰ تا ۱۰۰ متر) تقاضای بیشتری را به خود اختصاص دهند و سهم بیشتری در معاملات داشته باشند.
به طور کلی تحولات اخیر بازار مسکن از پایان یافتن رکود عمیق چند سال گذشته حداقل در بازار تهران و تغییر شرایط به سمت رونق حکایت دارد. اگر چه با ثبت سطح بالای تعداد معاملات در ۴ ماه انتهایی سال ۱۳۹۶ و با توجه به تعطیلات نوروز، تکرار این تعداد معامله در فروردین ۱۳۹۷ امکانپذیر نیست، انتظار میرود از اواسط بهار این سال بازار مجدد به روند رو به رشد خود بازگردد. متوسط قیمت در بهار ۱۳۹۷ به طور قطع کمتر از متوسط قیمت زمستان سال قبل از آن نخواهد بود و افزایش ملایم و البته بالاتر از تورم عمومی محتملتر است. در چنین شرایطی با علامت گرفتن سمت عرضه از رشد قیمت و حجم معاملات، افزایش سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختوساز مسکن نیز در ماههای پیشرو قابل انتظار است.