محمد کوثری
کارشناس ارشد مرکز نوآوری بانک خاورمیانه
کسی که مهاجرت را انتخاب میکند، قطعاً یکی از سختترین و پرچالشترین تصمیمات زندگی خود را گرفته است. مهاجرت تحت تاثیر شرایط اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و فرهنگی میتواند یک اجبار یا یک انتخاب باشد. میتواند یک راه فرار و انتخاب بین بد و بدتر باشد و یا تصمیمی با قدرت انتخاب و گزینهای خوبتر از وضعیت خوب ماندن. اما وقتی روند مهاجرت و خروج سرمایه انسانی و البته مالی از یک کشور شدت میگیرد، به نظر میرسد وزن دلیل اول برای رفتن بیشتر است. به قولی «آنهایی که میروند، یک ماه مانده به رفتنشان غمگین میشوند. یک هفته مانده میگریند و یک روز مانده به این فکر میکنند که ای کاش وطن جایی برای ماندن (آنها) بود.»
نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی، افت مستمر کیفیت زندگی، شکاف طبقاتی، آزادیهای اجتماعی، شرایط عمدتاً نامطلوب بازار کار و امنیت شغلی خصوصاً برای افراد تحصیلکرده و از همه مهمتر ناامیدی نسبت به بهبود شرایط در آینده، مجموعه دلایل اصلی افزایش مهاجرت ایرانیها به خارج از کشور به شمار میروند. شوکهای متوالی به ارزش پول ملی نیز، تمایل به سرمایه¬گذاری در خارج از کشور را به عنوان راهی برای حفظ ارزش دارایی افزایش داده که علاوه بر خروج سرمایه، خود دلیلی برای مهاجرت شده است. تنها در دهه 1390، اقتصاد ایران حداقل با دو شوک عظیم در نرخ ارز مواجه شده که موجب سقوط ارزش ریال در مقابل ارزهای معتبر خارجی شده است. این امر بهتنهایی انگیزه قوی برای خروج سرمایهها از کشور بوده است.
تعداد تجمعی مهاجران ایرانی طبق آمار رسمی از حدود 130 هزار نفر در سال 1970، طی 50 سال به حدود 3 میلیون نفر در نیمه سال 2020 رسیده و نسبت مهاجران به کل جمعیت از حدود 0.5 درصد به 3.3 درصد افزایشیافته است. البته در واقعیت این عدد بسیار بیشتر هم میتواند باشد. این در حالی است که مشکلات مالی به همراه محدودیتهای متعدد داخلی و خارجی بسیاری را بالاجبار از فکر مهاجرت منصرف میکند که اگر اینطور نبود آمار مهاجرت از ایران میتوانست رکورددار باشد.
عمده مهاجران ایرانی به کشورهای ایالاتمتحده (31 درصد)، کانادا (13 درصد)، آلمان (10 درصد)، انگلستان (7 درصد) و سوئد (6 درصد) مهاجرت کردهاند که عمدتاً در قالب ادامه تحصیل و یا اشتغال بوده است. هر چند در سالهای اخیر ترکیه هم به مقاصد اصلی مهاجرت از ایران اضافه شده که هدف اصلی مهاجرین به این کشور لزوماً کار یا تحصیل نیست، بلکه سرمایهگذاری و البته تغییر حداقلی در سبک زندگی است.
در مهاجرتهای تحصیلی و کاری بیش از آنکه خروج سرمایه مالی مدنظر باشد، خروج سرمایه انسانی و از دست دادن نیروهای انسانی ارزشمند برای رشد و توسعه کشور مطرح است. هرچند که از لحاظ مالی نیز هزینه صرف شده برای تربیت این نیروها بسیار قابل توجه است و بهرهبرداری یک کشور دیگر از این سرمایهگذاری خود به نوعی خروج سرمایه مالی نیز قلمداد میشود. اما مهاجرت به قصد سرمایهگذاری که در سالهای اخیر به خصوص به سمت ترکیه صورت میگیرد، یک خروج سرمایه مستقیم و کلاسیک است که عواقب اقتصادی آن به سرعت در وضعیت کشور خود را نشان میدهد و فشار مضاعفی را بر تراز پرداختهای خارجی کشور تحمیل می¬کند. از این رو سرمایهگذاری در بازار مسکن ترکیه را به عنوان یک هدف تقریباً جدید برای مهاجرت از ایران بیشتر مورد بررسی قرار میدهیم و به این موضوع میپردازیم که چطور یک کشور مهاجرت را به محلی برای جذب سرمایه تبدیل کرده است.
دلایل مهاجرت به ترکیه
اشتراکات فرهنگی بین ایران و ترکیه، شباهتهای آبوهوایی میان اقلیم و همسایگی جغرافیایی دو کشور و عدم نیاز به ویزا برای رفتوآمد، در کنار مشوقهای سرمایهگذاری در ترکیه که هوشمندانه و هدفمند بهمنظور جذب سرمایهگذار وضعشدهاند، بهطور طبیعی گزینه خرید ملک در این کشور را (حتی برای اقشار متوسط درآمدی) جذاب کرده است. در دو سال 2020 و 2021 شهروندان ایرانی با خرید بیش از 16 هزار واحد مسکونی، بیشترین سهم را در بین اتباع خارجی خریدار مسکن در کشور ترکیه داشتهاند. اگر فرض کنیم برای هر واحد حداقل حدود 250 هزار دلار هزینه شده باشد، طی این دو سال بیش از 4 میلیارد دلار سرمایه از کشور فقط از این طریق و به مقصد ترکیه خارج شده است.
اقلیم و آبوهوای مطبوع کشور ترکیه در کنار جاذبههای طبیعی متعدد و دسترسی نسبتاً ارزانقیمت به این امکانات برای بخش قابلتوجهی از مردم آسیایی و اروپایی، گردشگری را به یکی از ارکان مهم اقتصاد ترکیه تبدیل کرده است. در سالهای اخیر این مزیتها با سیاستهای تشویقی جذب سرمایهگذاری همراه شده تا خرید ملک را به منبع مهمی برای جذب سرمایه خارجی تبدیل کند. در این راستا، حداقل ارزش خرید ملک در ترکیه بهمنظور اخذ شهروندی این کشور، از یک میلیون دلار به 250 هزار دلار کاهشیافته است. در دو سال اخیر ایران بیشترین سهم را در مقایسه با کشورهای خارجی در تعداد مسکن خریداریشده در ترکیه داشته است. این نکته قابلتوجه است که در این بین، نام کشورهای توسعهیافتهای مانند روسیه، آلمان، انگلیس نیز مشاهده میشود. این امر نشان میدهد عوامل جذبکننده سرمایه از طرف ترکیه موفق عمل کرده است. اتباع خارجی تا سال 2017 تقریباً 1.5 درصد از کل خریداران واحدهای مسکونی در ترکیه را تشکیل داده بودند اما این سهم طی یکروند افزایشی در یازده ماهه نخست سال 2021 به 4.1 درصد رسید.
شهروندان ایرانی در سال 2015 تنها 744 ملک در ترکیه خریداری کرده بودند و با تشکیل 3.2 درصد از کل خریدهای به ثبت رسیده توسط خارجیها در رتبه هشتم اتباع خارجی خریدار ملک در این کشور قرار داشتند. اما از سال 2018 (همزمان با تشدید نا اطمینانیهای سیاسی و اقتصادی در ایران) سهم ایرانیان به 9.1 درصد افزایش یافت و با خرید 3652 ملک، بعد از عراقیها در رتبه دوم قرار گرفتند. این سهم در سال 2021 به 16.7 درصد رسیده است.
باوجود کاهش نسبی تعداد خارجیهای متقاضی مسکن در ترکیه طی سالهای 2019 و 2020، رفتار متقاضیان ایرانی در این مدت متفاوت بوده است. تعداد 5423 واحد مسکونی در سال 2019 توسط ایرانیها در ترکیه خریداری شده است که رشدی معادل 48.5 درصد نسبت به سال قبل داشته و سهم ایرانیها را به 11.8 درصد افزایش داده است. لازم به ذکر است که بیش از نیمی از آن تنها در پنج ماه انتهایی سال به ثبت رسیده که افزایش تمایل ایرانیها در این دوره را نشان میدهد. این روند در سال 2020 تشدید شده تا حدی که ایرانیها رتبه نخست خرید ملک در ترکیه را از آن خودکردهاند و 17.4 درصد از کل خریداران خارجی ملک را به خود اختصاص داده¬اند. در یازده ماه نخست سال 2021 خرید 8594 ملک توسط اتباع ایرانی به ثبت رسیده که 34 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل از آن است.
قیمت مسکن در سه شهر اصلی ترکیه یعنی استانبول، آنکارا و ازمیر از ابتدای سال 2010 به بعد همواره روندی صعودی داشته و تنها در مقطعی کوتاه در انتهای سال 2018 با افت اندک ارزش اسمی همراه شد. متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در استانبول که گرانترین شهر ترکیه محسوب میشود، در ماه ژوئن سال 2020 حدود 5500 لیر بوده است که بهطور تقریبی معادل مترمربعی 718 دلار میشود. این رقم برای آنکارا به 338 دلار و برای ازمیر به 507 دلار میرسد. این مقایسه نشان میدهد که متوسط قیمت مسکن در سه شهر اصلی ترکیه از متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حتی کمتر است.
جمعبندی
مهاجرت و خروج سرمایه از یک کشور دلایلی به وسعت معایب کشور مبدأ و محاسن کشور مقصد دارد. قطعاً تصمیم به مهاجرت و دل کندن از ریشههای انسانی و فرهنگی خود و قدم گذاشتن در یک سرزمین غریبه کار آسانی نیست، اما اینکه چرا با وجود تمام موانع باز هم سهم مهاجرین از یک کشور شدت میگیرد، جای سوال و تأمل دارد. به خصوص وقتی مهاجرت راهی برای فرار از مشکلات باشد.
اگرچه سرمایه مالی مهاجرت از ایران بسیار قابل توجه بوده و با اضافه شدن خروج سرمایه مستقیم و با احتمال بازگشت بسیار پایین، جای نگرانی زیادی دارد، خروج سرمایه انسانی نگرانکنندهتر است. این سرمایه انسانی است که میتواند شرایط رشد و توسعه یک شرکت، یک سازمان یا یک کشور را فراهم کند و از سرمایه فیزیکی بهرهبرداری نماید وگرنه تاریخ و تجربه هر روزه ما نشان داده که چطور ممکن است سرمایههای طبیعی و فیزیکی به راحتی و با سرعت شگفتانگیز از دست بروند و هیچ عایدی چشمگیری نداشته باشند.