نمایش مقالات




حساب امین بانک خاورمیانه ابزاری نوین جهت تامین مالی پروژه‌های ساختمانی

مجید حسامی
مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه

 

استفاده از حساب امین به منظور پیش­فروش واحدهای پروژه­های ساختمانی در بسیاری از کشورها از جمله آمریکا، کانادا و امارات متحده عربی متداول است. در این روش پیش­خریداران وجوه خود را به حساب امین نزد یک بانک واریز می­نمایند و بانک این وجوه را به تناسب پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار می‌دهد. بدین ترتیب این اطمینان برای خریداران حاصل می‌شود که وجوه پرداختی ایشان، تحت نظارت بانک فقط در راستای پیشبرد همان پروژه مصرف می­شود. علاوه بر این با استفاده از این مکانیزم، از آنجا که دیگر تضاد منافع وجود نخواهد داشت و سازنده می‌داند تنها در ازای پیشرفت کار پول دریافت می‌کند، تمام تلاش خود را صرف سرعت بخشیدن به تکمیل پروژه خواهد کرد.

در کشور ما بازار پیش­فروش واحدهای ساختمانی اعم از مسکونی، اداری یا تجاری وضعیت نابسامانی دارد چراکه مقررات و ساز و کار روشنی برای پیش­فروش موجود نیست. (البته اخیرا ضوابط جدید پیش فروش توسط وزارت مسکن ابلاغ گردیده لیکن هنوز اجرایی نشده است.) در این شرایط پیش­خریداران ناچارند به سازنده اعتماد کنند، در حالیکه تقریباً هیچ مکانیزمی جهت حصول اطمینان از مصرف وجوه پرداختی خود در پروژه مورد نظر و کنترل پییشرفت پروژه بر اساس برنامه اعلام­شده ندارند. این احساس عدم امنیت در سرمایه­گذاری، متقاضیان را از بازار پیش­خرید مسکن گریزان می­کند و موجب بروز مشکلات جدی در تامین مالی پروژه ها برای سازندگان می­گردد.

بنابراین سازندگانی که نمی­توانند نقدینگی لازم را از منابع خود و یا از طریق پیش­فروش تامین نمایند، ناچار می­شوند در کنار پیش­فروش تعدادی از واحدها، برای ساخت پروژه از تسهیلات بانکی استفاده نمایند و برای این منظور پروژه را در رهن بانک قرار می­دهند. نرخ بالای تسهیلات بانکی که اغلب کوتاه مدت هم هستند، استفاده از آنها را صرفا برای ترمیم نقدینگی پروژه در کوتاه­مدت توجیه­پذیر می­کند با این امید که از محل منابع ورودی آتی (وجوه واریزی پیش­خریداران و یا آورده­ی مالک) این تسهیلات تسویه گردند. اما زمانی که این تسهیلات کوتاه­مدت بعنوان سرمایه ثابت پروژه (که اغلب چندین سال به طول می­انجامد) مورد استفاده قرار می­گیرد، ضمن کاهش سودآوری به دلیل هزینه­ بهره بالا، در بسیاری از موارد برای اتمام ساخت کافی نیست و لذا پروژه نیمه­کاره رها می‌شود. در این حالت چون زمین و بنای پروژه در رهن بانک است، بانک آن را بابت اصل و سودهای معوق تسهیلات خود تصرف می­نماید و پیش­خریداران نه تنها به واحدهای خود نمی­رسند بلکه ممکن است حتی اصل وجوهی را که پرداخت کرده­اند نیز نتوانند بازپس گیرند.

استفاده از "حساب امین" راهکاری بود که بانک خاورمیانه با الگوگیری از تجربیات موفق سایر کشورها برای رفع این مشکلات در نظر گرفت و اجرایی نمود. تدوین این طرح از ابتدای تاسیس بانک یعنی نیمه دوم سال 1391 آغاز شد؛ هرچند ایده­ی آن از سال‌ها قبل با مقایسه وضعیت بازار پیش­فروش در ایران و سایر کشورها شکل گرفته بود.

تجربه سایر کشورها

در ابتدا تجربه سایر کشورها در این زمینه را به اجمال مرور می‌کنیم. با توجه به اهمیت صنعت ساختمان در اقتصاد و رشد فزاینده­ی آن، اغلب کشورها "نهادهای نظارتی ساختمان و املاک" را جهت تدوین مقررات مربوط به این صنعت و نظارت بر حسن اجرای آن با هدف تامین منافع تمامی ذینفعان تاسیس کرده‌اند. این نهادها (کمیسیون یا سازمان) عموما بصورت مستقل و غیر دولتی می­باشند و اختیارات لازم توسط دولت به ایشان تفویذ می­گردد. بعنوان نمونه در کشورهای آمریکا و کانادا، هر ایالت دارای یک کمیسیون یا شورای ایالتی املاک و مستغلات می‌باشد که مسئولیت قانون­گذاری و نظارت بر این صنعت در آن ایالت را برعهده دارد. در استرالیا، هیئت عامل نظارت بر کسب و کار املاک و مستغلات (REBA) و در دبی نیز سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) این مسئولیت را بر عهده دارند. مقررات مربوط به استفاده از حساب امین در پیش­فروش پروژه­های ساختمانی، از جمله مقرراتی است که در این کشورها توسط نهادهای فوق­الذکر تدوین و پیاده­سازی می­گردد.

در زمان پیاده­سازی طرح حساب امین در بانک خاورمیانه، با توجه به عدم وجود مقررات مربوطه در کشور، کمیسیونی جهت بهینه­کاوی بهترین تجربیات موجود در سایر کشورها، تدوین مدل بومی­شده حساب امین متناسب با شرایط و مقررات موجود و تعیین الزامات پیاده­سازی آن تشکیل گردید. این کمیسیون علاوه بر بهره­گیری از افراد خبره در زمینه‌های حقوقی، ساختمانی، امور قراردادها و نظارت بر طرح­ها، از تجربیات مستقیم سازندگانی که با استفاده از مکانیزم حساب امین پروژه­هایی را در کشورهای دیگر اجرا نموده بودند نیز استفاده نمود.

نکته­ مهمی که در خلال این بررسی­ها مشخص گردید این بود که مسئولیت اصلی در پیاده­سازی حساب امین در پروژه­های ساختمانی در سایر کشورها برعهده همان نهادهای نظارتی است که در بالا اشاره شد و نه بانک‌ها. در واقع مکانیزم بطور کلی بدین صورت است که سازنده ابتدا به نهاد نظارتی مربوطه مراجعه نموده و پس از ارائه مستندات کامل درخصوص صلاحیت خود و توجیه­پذیری پروژه مورد نظر، درصورت اخذ مجوزهای لازم می­تواند جهت افتتاح حساب امین به یکی از بانک‌های عامل -که باید مورد تائید آن نهاد نظارتی باشد- مراجعه نماید. سپس بانک عامل بر اساس دستورالعمل ابلاغی نهاد نظارتی، قرارداد حساب امین را با سازنده منعقد کرده و حساب امین پروژه را افتتاح می‌نماید. تمامی وجوه حاصل از پیش­فروش­ها، آورده­ی مالک (سازنده) و تسهیلات دریافتی جهت ساخت، صرفا به این حساب واریز میگردد.

سایر ارکان پروژه عبارتند از مهندس مشاور و پیمانکاران (شامل پیمانکاران اصلی و فرعی) که توسط سازنده انتخاب شده و به تائید نهاد نظارتی می­رسند و همچنین مهندس ناظر که بصورت مستقل توسط بانک برای نظارت بر پروژه انتخاب می­شود. سازنده موظف است گزارش وضعیت پروژه را بصورت مستمر و پس از تائید مشاور برای تائید ناظر بانک ارسال نماید. برداشت از حساب امین نیز با درخواست سازنده، تائید مشاور و تائید ناظر بانک متناسب با پیشرفت پروژه صورت می­گیرد. نهاد نظارتی نیز این اختیار را دارد که بر حسب نیاز و صلاحدید، تمامی اطلاعات مربوط به پروژه و حساب امین را بازرسی نماید.

بنابراین در این مدل، تنها وظیفه­ی بانک بعنوان مدیر حساب امین، پرداخت صورت وضعیت­های تایید شده از محل حساب امین می­باشد و درصورت بروز مغایرت یا اختلاف نظر درخصوص گزارش­های ارائه شده، بانک مراتب را جهت اتخاذ تصمیم به نهاد نظارتی ارجاع می­دهد. در مقررات مربوطه تصریح گردیده که بانک هیچگونه مسئولیتی در قبال تامین مالی پروژه (اعطای خط اعتباری به سازنده)، تحویل به موقع واحدها و تضمین کیفیت ساخت - طبق قرارداد فروش- درقبال پیش­خریداران ندارد. نظارت بر عملکرد سازنده و در صورت لزوم اعمال جریمه، خلع ید از وی در آن پروژه و یا حتی ابطال مجوزهای فعالیت سازنده برعهده نهاد نظارتی و طبق ضوابط و مقررات مربوطه می­باشد. همچنین نهاد ناظر، می‌تواند طیف متنوعی از تضامین را به پیش­خریداران ارائه نماید.

بومی­سازی مدل

توضیحات فوق، موانع پیش روی بانک جهت پیاده­سازی حساب امین در پروژه­های ساختمانی را به خوبی روشن می‌کند. در واقع ما در صدد اجرای مدلی بودیم که رکن اساسی آن یعنی نهاد نظارتی مربوطه، در کشور ما به کلی غایب بود. اما از سوی دیگر اجرای این مدل و نهادینه سازی حساب امین به عنوان مکانیزم استاندارد بازار پیش­فروش املاک کشور، هدف بزرگی بود که به همین سادگی نمی‌توانستیم از آن بگذریم.

راهکار اصولی حل این مساله این بود که با بهره­گیری از تجربیات موفق سایر کشورها، نهاد متولی این موضوع در کشور یعنی وزارت راه و شهرسازی پا در میدان گذارد، ضوابط مربوطه را تدوین و ابلاغ نماید و سازمانی را بعنوان متولی نظارت بر حسن اجرای آن مشخص کند. در این صورت بانک‌ها نیز می‌توانستند نقش خود را بعنوان مدیر حساب امین ایفا کنند و بدین ترتیب ارکان اجرایی این مدل تکمیل می­گردید. دراین‌خصوص پیشنهاداتی به مسئولین محترم دولتی ارائه شد و خوشبختانه اخیرا شاهد بودیم که وزیر محترم راه و شهرسازی، طی ابلاغ ضوابط جدید پیش­فروش ساختمان، سازندگان را ملزم به افتتاح حساب امین نزد بانک‌ها نموده­اند. ابلاغ این ضوابط نشان­دهنده­ی تصمیم جدی وزارتخانه درخصوص سروسامان دادن به بازار پیش­فروش املاک بوده و بسیار مثبت است، هرچند برای پیاده­سازی آن راه درازی پیش رو خواهد بود.

اما در آن زمان بانک خاورمیانه نمیتوانست و نمیخواست که منتظر اقدام دولت در این زمینه باشد، لذا بعنوان راهکار میان مدت تصمیم گرفته شد که خلاء ناشی از عدم حضور نهاد نظارتی مربوطه با ایجاد یک دستگاه نظارت قوی در بانک جبران شود. بدیهی است که ایفای نقش نهاد قانون­گذار و ناظر در صنعت ساختمان، مطلوب بانک نبود؛ اما ناگزیر جهت پیشبرد طرح، سعی شد این کار به بهترین و کاملترین شیوه انجام شود. بر این اساس تمامی مقررات مورد نیاز در قالب قرارداد حساب امین که بین بانک و سازنده (مالک) منعقد میگردد، گنجانده شد و اکثر اختیارات نهاد نظارتی برای بانک در نظر گرفته شد. نتیجه، قراردادی جامع و تاحدودی سخت­گیرانه بود؛ چرا که بانک لاجرم باید دو نقش نهاد نظارتی و مدیریت حساب امین را همزمان ایفا مینمود. از سوی دیگر وظیفه تائید صلاحیت عوامل پروژه از جمله سازنده، مهندس مشاور، پیمانکاران و نیز ارزیابی توجیه­پذیری اقتصادی پروژه که باید توسط نهاد نظارتی انجام میشد، به بانک محول گردید. در نهایت موضوع اعتماد پیش­خریداران به بانک و اعتبار بانک نزد جامعه مورد توجه قرار گرفت. چراکه پیش­خریداران مستقل از معنای حقوقی مفاد مندرج در قراردادها، با اعتمادی که به سیستم بانکی کشور دارند؛ زمانیکه نام یک بانک در یک پروژه مطرح می­شود انتظار یک سرمایه­گذاری امن و بدون ریسک را خواهند داشت. بی­توجهی به این مهم می­توانست موجب خدشه­دار شدن این اعتماد ارزشمند گردد که به هیچ وجه برای بانک قابل قبول نبود. مجموع این عوامل موجب گردید علاوه بر در نظر گرفتن ملاحظات بسیار در ساختار قرارداد، در انتخاب پروژه و سازنده­ نیز دقت بسیاری نشان داده شود تا اولین نمونه­های پیاده­سازی حساب امین برای پیش­فروش واحدهای پروژه­های ساختمانی در کشور با موفقیت همراه گردد. به­علاوه بانک خاورمیانه پیاده­سازی این مدل را بیشتر بعنوان یک مسئولیت اجتماعی تلقی مینمود تا یک محصول تجاری. لذا اگر نمونه­های اول اجرای این مدل در کشور شکست میخورد، اعتماد جامعه اعم از سازندگان و پیش­خریداران به این مکانیزم خدشه­دار می­گردید و در نتیجه بازار آشفته­ی پیش­فروش املاک در کشور از این ابزار پر فایده محروم میشد. خوشبختانه بانک خاورمیانه توانست در سال گذشته برای نخستین بار در کشور، تامین مالی یک پروژه بزرگ مسکونی در شهر تهران را از طریق پیش­فروش با حساب امین به بهترین نحو اجرا نماید که سرمشقی گردید برای پروژه­های بعدی.

حساب امین؛ الگویی برای تمام ذینفعان

استفاده از حساب امین در پیش­فروش پروژه­های ساختمانی، روشی بسیار موفق بوده که در کشورهای متعددی مورد استفاده قرار گرفته است. این روش اگر به درستی اجرا گردد منافع تمامی ذینفعان را به خوبی تامین می­نماید. استفاده از حساب امین در واقع یک شیوه تامین مالی است که به مالکان و سازندگان ارائه می­گردد و یکی از اهداف اصلی آن، پایین آوردن هزینه تامین مالی پروژه است. درواقع استفاده از این روش در وهله اول به مالک/سازنده این اطمینان را می­دهد که منابع لازم برای اتمام پروژه در زمان مناسب و با کمترین هزینه در اختیار وی قرار دارد. همچنین استفاده از این مکانیزم سازنده را نسبت به وجود تقاضای کافی برای پروژه مطمئن می­سازد چراکه بخش قابل توجهی از واحدهای پروژه در مراحل ابتدایی پیش­فروش می­گردند. پروژه­های بسیاری هستند که از محل سرمایه مالک و یا حتی تسهیلات بانکی ساخته شده­اند اما پس از اتمام با قیمت­های مورد نظر، متقاضی چندانی نداشته­اند و سازندگان ناچار به کاهش قیمت و در نتیجه کاهش سود و یا حتی شناسایی زیان شده­اند و یا واحدهای ساخته شده، مدتها بدون استفاده رها شده­اند که به معنای خواب سرمایه برای سرمایه­گذار میباشد. در نهایت میتوان به این نکته اشارهنمود که تضمین بانک، موجب جلب اعتماد کامل پیش­خریداران شده و یکی از بزرگترین مشکل سازندگان در پیش­فروش یعنی مساله اعتماد خریداران را مرتفع می­نماید.

همچنین با توجه به شرایط تورمی ایران در بخش مسکن، حساب امین بانک خاورمیانه به گونه­ای طراحی شده است که سازنده برای بالا بردن سود خود، تنها لازم است حداقل واحدهای ممکن را پیش­فروش نماید به گونه­ای که هزینه­های لازم برای ساخت و تکمیل پروژه تامین گردد و مابقی واحدها را برای خود نگه دارد. بدین ترتیب سازنده قادر است بر اساس انتظارات تورمی خود، مابقی واحدها را نیز حین ساخت پیش­فروش نماید و یا فروش آنها را به بعد موکول کند. همچنین می­تواند ازمحل آورده‌ی پیش­خریداران با خرید یا پیش­خرید مصالح، تجهیزات و تاسیسات عمده مورد نیاز، ریسک افزایش هزینه ساخت پروژه را نیز تا حد زیادی کاهش دهد.

به طور قطع می­توان گفت که استفاده از این روش بیشترین منفعت را برای پیش­خریداران دارد. همانطور که گفته شد تا پیش از این، پیش­خریداران واحدهای ساختمانی چاره­ای جز اعتماد به سازنده نداشتند و مکانیزمی نیز برای کنترل و اعمال قدرت بر سازنده در دست آنها نبود. بنابراین ممکن بود سرمایه­گذاری ایشان با چالش­های زیادی مواجه شود که از تاخیر در به پایان رساندن پروژه آغاز شده و به عدم پایبندی سازنده به تعهداتش درخصوص قیمت و حتی کل قرارداد ختم ­شود. در چنین شرایطی تعهد بانک به پیش­خریداران، نویدبخش یک سرمایه­گذاری امن و تقریبا بدون ریسک برای پیش­خریداران می­باشد. استفاده از حساب امین این اطمینان را به پیش­خریداران می­دهد که یک بانک به نمایندگی از ایشان بر پروژه و عملکرد سازنده نظارت دقیق داشته و از سرمایه ایشان محافظت می­نماید.

حساب امین به نام پروژه و با مالکیت سازنده در بانک افتتاح میگردد. با این توضیح که سازنده حق برداشت از حساب و هرگونه دخل و تصرفی در آن را نخواهد داشت. به عبارت دیگر برداشت از حساب تنها با مجوز بانک و در راستای پیشبرد پروژه صورت میگیرد. در بانک خاورمیانه حساب امین، یک حساب سپرده سرمایه­گذاری کوتاه مدت می­باشد که در چارچوب مقررات بانک مرکزی سود به آن تعلق می­گیرد. سودهای متعلقه، به همین حساب واریز می­گردد و متعلق به سازنده است. البته مشابه اصل وجوه واریزی به حساب امین، امکان استفاده از سودهای متعلقه نیز تنها با مجوز بانک و برای مصارف پروژه میباشد.

در نهایت امید است با تدابیر وزارت محترم راه و شهرسازی و مشارکت همه جانبه سازمانها و سندیکاهای تخصصی مربوطه و سیستم بانکی از یک سو و اعتماد سازندگان و سرمایه­گذاران از سوی دیگر، استفاده از حساب امین به عنوان الگوی استاندارد پیش­فروش در کشور فراگیر شده و از این طریق آرامش و اطمینان لازم در بازار ایجاد گردد. در این راستا بانک خاورمیانه بر اساس تجارب خود، ضمن مشارکت با نهادها و دستگاه­های مرتبط در تدوین و پیاده­سازی ضوابط و مکانیزم اجرایی حساب امین در سطح کشور، این محصول را جهت تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از طریق پیش‌فروش واحدها به مالکان و سازندگان ارایه می‌نماید.

برای دیدن سایر مقالات نشریه اینجا کلیک کنید.