نمایش خبر




ادوار تجاری مسکن

محمد کوثری (کارشناس تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه)

آنچه در طول یکی دو سال اخیر بیش از هر چیز در ارتباط با بازار مسکن به گوش رسیده و دغدغه‌ی اصلی سیاست‌گذار و فعالان این حوزه به شمار می‌رفته، خروج غیرتورمی بخش مسکن از رکود بوده است. در این رابطه دو سؤال مطرح می‌شود. اول اینکه آیا این امکان وجود دارد که بازار مسکن رونق بگیرد، در حالی که قیمت‌ مسکن رشد نداشته باشد؟ و سؤال دوم اینکه آیا نیاز است دولت تلاش کند تا بازار مسکن از رکود خارج شود؟

برای پاسخ به سؤال اول، ابتدا باید تعریف درستی از رونق و رکود در این بازار داشت. مروری بر ادبیات موضوع اقتصاد مسکن این نکته را روشن می‌سازد که در مقالات پذیرفته شده در مجلات معتبر بین‌المللی، معمولاً "قیمت" تنها معیار و ملاک برای تعیین دوره‌های رونق یا رکود این بازار است. به این معنا که چون در ادبیات موضوع اقتصاد مسکن، این کالا به عنوان یک دارایی تلقی می‌شود، همانند همه بازارهای دارایی، افزایش قیمت به مثابه رونق بازار و کاهش قیمت به مثابه رکود بازار است. از طرف دیگر چون شروع تحولات بخش مسکن عمدتاً از سمت تقاضا بوده و تحولات سمت عرضه در پاسخ به آن اتفاق می‌افتد، سیگنال اصلی در این بازار تغییرات قیمتی بوده که تغییر در باقی متغیرها را نیز در پی دارد.

 بنابراین "خروج غیرتورمی بازار مسکن از رکود" که به معنای رونق گرفتن بازار مسکن بدون افزایش در قیمت آن ‌است، بر اساس ادبیات اقتصاد مسکن یک پارادوکس به شمار رفته و جمع‌پذیر نمی‌باشد. با این حال هنگامی که هدف نه شناسایی دوره‌های رونق-رکود، بلکه مطالعه‌ی ارتباط بازار مسکن با سایر بازارها و یا میزان هم‌حرکتی آن با چرخه‌های اقتصادی باشد، از متغیرهای دیگری از جمله "سرمایه‌گذاری‌های جدید انجام شده در بخش مسکن" استفاده می‌شود.

اما آنچه اغلب به صورت نادقیق از آن به عنوان "رونق بازار مسکن" یاد می‌شود، در واقع رونق در خرید و فروش یا رونق در ساخت و ساز مسکن است. بر خلاف ادبیات موضوع پذیرفته شده در مقالات بین‌المللی، فعالان و گاهی هم کارشناسان بخش مسکن، به غیر از "قیمت" از معیارهای دیگری نیز برای توضیح ادوار رونق و رکود این بازار استفاده می‌کنند. سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت واحدهای مسکونی، پروانه‌های ساختمانی صادرشده و تعداد و یا ارزش معاملات از جمله این معیارها هستند که بکارگیری هر یک از آن‌ها بعضاً خالی از اشکال هم نخواهد بود. برای مثال از آن جهت که ورود مستقیم و غیرمستقیم دولت به بازار، تأثیر زیادی بر عملکرد بخش خصوصی دارد و از این رو ممکن است بخش عمده عملکرد بخش خصوصی متأثر از حضور یا عدم حضور دولت باشد و نه طبیعت رونق یا رکودی بازار، معیارهای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و همچنین پروانه‌های ساختمانی صادرشده، معیار مناسبی برای شناسایی رونق یا رکود این بازار نیستند. 

تعداد یا حجم معاملات نیز از آن جهت که ترکیبی از واحدهای نوساز و قدیمی را در برمی‌گیرد، لزوماً به معنای رشد اقتصادی بخش مسکن نخواهد بود. از طرفی اگر افزایش معاملات با ساخت‌و‌ساز بیشتر همراه نباشد، نه تنها نقش مثبتی در رشد اقتصادی ایفا نخواهد کرد، اگر جنبه‌ی سفته‌بازی معاملات پررنگ باشد، نشان‌دهنده‌ی عمق کم و کارایی پایین بازارهای مالی بوده و ممکن است به تشکیل حباب قیمتی مسکن و ضربه زدن به اقتصاد منجر شود. به این ترتیب اگر قبول داشته باشیم که رکود بخش مسکن به صلاح اقتصاد نبوده و دولت باید برای رونق گرفتن دوباره بازار مسکن تلاش کند، مشخصاً رونق بازار بر اساس معیارهای فوق نمی‌تواند از لحاظ اقتصادی هدف مناسبی برای سیاست‌گذار باشد.

معیار دیگری که گاه در ادبیات کارشناسان داخلی از آن به عنوان ملاک رونق و رکود بازار مسکن یاد می‌شود، "رشد ارزش افزوده‌‌ی واقعی" در این بازار است. این معیار که به نوعی منعکس کننده ارزش ساخت و سازهای جدید انجام شده در بخش مسکن است، اگرچه از دید ادبیات موضوع اقتصاد مسکن معیار درستی برای شناسایی ادوار تجاری محسوب نمی‌شود، اگر به مسکن به دید بخش واقعی و موتور محرک سایر بخش‌های اقتصادی نگاه کنیم، می‌تواند معیار مناسبی برای هدف‌گذاری سیاست‌گذار باشد.

حال این سؤال مطرح می‌شود -که حتی با فرض ملاک گرفتن تغییرات ارزش افزوده برای شناسایی ادوار تجاری- آیا رکود بازار مسکن وضعیت نامناسبی برای اقتصاد محسوب می‌شود و دولت باید برای خروج از آن تلاش کند، یا خیر؟

در ارتباط با این سؤال یادآوری یک اصل از تئوری ادوار تجاری حقیقی (RBC) خالی از لطف نیست. بر اساس این تئوری ادوار تجاری از آن جهت "حقیقی" قلمداد می‌شوند که منعکس کننده شکست بازار نیستند بلکه کاراترین واکنش امکان‌پذیر آحاد اقتصادی در شرایط موجود به تغییرات برون‌زا را نشان می‌دهند. این اصل این نکته را یادآور می‌شود که همیشه نباید به وضعیت رکودی یک بازار به دید شکست و شرایط نامطلوب نگاه کرد، چه بسا شرایط رکودی مناسب‌ترین و کاراترین واکنش به عوامل برون‌زا بوده و نامطلوب نباشد. این موضوع در ارتباط با بازار مسکن نیز قابل تأمل است. 

در چند سال گذشته مجموعه‌ای از عوامل برون‌زا و در رأس آن‌ها افزایش قیمت نفت، شرایط را برای جهش شدید قیمت واحدهای مسکونی در سال‌های 1390 و 1391 فراهم کرد و موجب رشد بسیار بالای سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز واحدهای مسکونی در این سال‌ها شد. در چنین شرایطی آنقدر قیمت‌ها افزایش پیدا کرده بود که دیگر بازار ظرفیت و کشش رشد بیشتر و حتی ثبات آن را نداشت. از طرف دیگر آنقدر سرمایه‌گذاری افزایش یافته و عرضه زیاد شده بود که دیگر برای سرمایه‌گذاری جدید جذابیتی وجود نداشت. به این ترتیب در شرایط فعلی کاهش قیمت‌ها و همچنین کاهش سرمایه‌گذاری و کاهش معاملات، واکنش طبیعی و منطقی بازار به تحولات سال‌های گذشته بازار مسکن است. اگر از دید ادوار تجاری حقیقی به موضوع نگاه کنیم، رکود فعلی بازار مسکن، وضعیتی غیرتعادلی نبوده و برآیند نیرو‌های درونی و بیرونی بازار ایجاب کرده‌اند که سرمایه و نیروی کار بیشتری به بخش مسکن وارد نشوند.

با این حال در شرایط فعلی خروج بخش مسکن از رکود شاید از آن جهت برای اقتصاد کشور پراهمیت باشد که اولاً بخش عمده‌ای از سرمایه سیستم بانکی در این بخش بلوکه شده و رکود در خرید و فروش مسکن به معضلی برای سیستم بانکی تبدیل شده است و ثانیاً اقتصاد کشور این امید را دارد که بخش مسکن پس از رونق گرفتن از لحاظ ایجاد ارزش افزوده، سایر بخش‌های اقتصادی را هم دنبال خود بکشاند و محرکی برای اقتصاد کشور باشد.

در انتها این سؤال مطرح می‌شود که با در نظر گرفتن جمیع جوانب، رویکرد صحیح سیاست‌گذار حوزه مسکن چگونه باید باشد؟ سیاست‌گذار بیش از هر چیز باید به خاطر داشته باشد که ادوار تجاری و چرخه‌های رونق و رکود مسکن، از ماهیت این بازار نشأت گرفته و غیر قابل اجتناب هستند. لذا در صورت شناخت بازار و با دید بلندمدت رویکرد صحیح این نخواهد بود که هر وقت بازار مسکن رونق گرفت جلوی افزایش قیمت‌های آن گرفته شود و هر وقت در رکود فرو رفت برای رونق دوباره آن تلاش شود. 

به اعتقاد نویسنده سیاست‌گذار باید با اتخاذ همزمان دو راهکار، در جهت یک هدف مهم که کوتاه شدن دوره‌های رونق-رکود و خفیف‌تر شدن شدت آن‌هاست قدم بردارد: راهکار اول اطلاع‌رسانی و سیگنال‌دهی صحیح به عرضه‌کنندگان و متقاضیان و در کل فعالین این بازار است که می‌تواند از حرکت موجی برای خرید و فروش و همچنین تمرکز نابه‌جای سرمایه‌گذاری‌ در یک قسمت خاص از بازار بکاهد و لذا شدت رونق و رکود را خفیف‌تر کند. و راهکار دوم متنوع‌سازی ابزارهای مالی و تخصصی‌سازی نهادهای سرمایه‌گذاری و همچنین وام‌دهی در بخش مسکن است که می‌تواند در کوتاه شدن دوره‌های رونق و رکود تأثیر بسزایی داشته باشد. 

تشکیل و توسعه‌ی مؤسسات مالی و اعتباری غیربانکی پس‌انداز و وام مسکن (S&L)، تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs)، راه‌اندازی بازار ثانویه رهنی (Secondary Mortgage Market)، استفاده از حساب امین (Trust Account) برای پیش فروش ساختمان‌ها و سایر ابزارهای این چنینی تجربه‌های هستند که اقتصادهای پیشرفته در مقاطع زمانی و شرایط اقتصادی مختلف از آنها بهره برده‌اند.

منبع





تاریخ انتشار خبر: 1394/08/10 / شماره خبر: 497