نمایش خبر




لزوم بهبود نظام تامین مالی مسکن

محمد کوثری (کارشناس تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه)

یکی از عمده‌ترین چالش‌های بخش مسکن به خصوص در شرایط فعلی اقتصاد کشور، مساله‌ تامین مالی آن است که باید به صورت هدفمند مورد توجه سیاست‌گذار قرار گیرد. در مورد تامین مالی مسکن، قبل از بررسی چالش‌ها و کمبودها، باید به دو نکته بسیار مهم توجه کرد: اول اینکه ادوار تجاری و چرخه‌های رکود و رونق مسکن، از ماهیت این بازار نشأت گرفته و غیرقابل اجتناب است.

بنابراین در هدف‌گذاری تامین مالی مسکن باید به این موضوع و همچنین وقفه زمانی بین شروع به ساخت تا آماده شدن برای عرضه توجه داشت. دوم اینکه سیاست‌های تامین مالی مسکن از سیاست‌های آمایش سرزمین تاثیر می‌پذیرد و قدرت و اثربخشی تامین مالی (نسبتِ تسهیلات به ارزش مسکن) تحت تاثیر تشدید یا تضعیف تراکم و تقاضای مسکن ایجاد شده در هر منطقه‌ مسکونی است.

مطالعات نشان می‌دهد در کشورهایی که نوسان قیمت‌ها بالاست، معمولا مالکیت مسکن از جذابیت بیشتری برخوردار بوده و تقاضای غیرمصرفی برای آن پررنگ‌تر است، چرا که افراد خرید مسکن را روشی برای حفظ ارزش پس‌اندازهای خود در مقابل نوسان قیمت‌ها می‌دانند. این در حالی است که اگر از زمین و ساختمان به‌عنوان وسیله‌ای برای پس‌انداز و سفته‌بازی استفاده شود، بروز عدم‌ تعادل بین عرضه و تقاضا‌ در این بازار بسیار محتمل بوده و بازار مستعد تشکیل حباب قیمتی خواهد بود. در این میان مکانیزم تامین مالی مسکن می‌تواند نقش اهرم را برای تشدید یا تضعیف تقاضای غیرمصرفی (سرمایه‌ای یا سفته‌بازی) ایفا کند، به این ترتیب اگر این مکانیزم متناسب با نیاز متقاضیان مصرفی نباشد، بخشی از این گروه به ناچار به بازار اجاره روی آورده و تقاضای مسکن عمدتا با هدف غیرمصرفی صورت خواهد گرفت و به مرور عدم تعادل مذکور را رقم خواهد زد. به همین دلیل سیاست‌گذار در کنار اندیشیدن به تسهیل تامین مسکن خانوارها، باید بکوشد تا مسکن به‌ وسیله‌ای برای‌ پس‌انداز یا ابزاری برای سفته‌بازی تبدیل نشود. از این رو سیاست‌های تامین مالی مسکن اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.

اگرچه رکود یا رونق بازار مسکن از ماهیت این بازار نشأت گرفته و اجتناب‌ناپذیر است، اما سیاست‌های دولت و بانک مرکزی می‌تواند بر شدت و طول دوره رکود یا رونق اثرگذار باشد. در شرایطی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، فقدان تامین مالی مناسب نیز یکی از دلایل تاخیر در خروج از رکود است. عمده ناکارآمدی سیستم تامین مالی مسکن در ایران را می‌توان به شرح زیر برشمرد:

1. بانک محور بودن و عدم بهره‌گیری از ابزارهای بازار سرمایه

2. فقدان بازار یا ابزارلازم برای نقدشوندگی تسهیلات اعطایی

3. نبود منحنی بازده (Yield Curve) برآمده از یک بازار متشکل ابزار استقراضی، برای تعیین نرخ سود درازمدت تسهیلات مسکن

4. عدم انعطاف‌پذیری شرایط و مقدار تسهیلات متناسب با نیاز گروه‌های درآمدی متفاوت

5. تخصیص نیافتن کارآمد اعتبارات به ساخت واحدهایی که منطبق بر نیاز متقاضیان مصرفی باشند.

بررسی ادوار تجاری بازار مسکن در ایران حاکی از آن است که اینگونه ناکارآمدی‌ها همواره بر عمق رکود در این بازار افزوده و جهش‌های قیمتی دوره رونق را شدیدتر کرده است.

همان‌طور که ساختار نظام‌های توسعه‌یافته تامین مالی بخش مسکن، عمدتا بر بازارهای سرمایه و رهن اولیه و ثانویه متکی است، در ایران نیز توسعه و بهبود نظام تامین مالی، تنها با اتکا به منابع محدود سیستم بانکی و بدون استفاده از ابزارهای نوین، انتظار بیهوده‌ای خواهد بود.

برای بهبود این ساختار، می‌توان با ایجاد رقابت در بازار تامین مالی مسکن، انحصار را از سیستم بانکی خارج کرد.

استفاده از ابزارهای بازار سرمایه و همچنین تشکیل و توسعه‌ موسسات مالی و اعتباری غیربانکی پس‌انداز و وام مسکن (Savings and Loan Association) می‌تواند به کارآیی و اثربخشی تامین مالی این بخش کمک کند. علاوه بر این از آنجا که ماهیت تسهیلات خرید مسکن درازمدت است، بازپرداخت اصل و سود این نوع تسهیلات سال‌ها طول می‌کشد، بنابراین موجب کاهش قدرت وام‌دهی بانک‌ یا موسسه اعتباری مربوطه می‌شود.

به منظور تسریع در بازگشت سرمایه‌ اختصاص‌یافته به تسهیلات مسکن، به ابزار یا بازاری برای نقدشوندگی آنها نیاز است. اگر چه تشکیل بازار ثانویه رهنی (Secondary Mortgage Market) راهکاری است که باید هر چه زودتر برای آن برنامه‌ریزی کرد، تجربه‌ سال‌های دور نهادهایی مثل فنی‌می (Fannie Mae) و فردی‌مک (Freddie Mac) در آمریکا نشان می‌دهد که در نبود این بازار نیز می‌توان با راه‌اندازی ابزار لازم در یک نهاد مالی، به نقدشوندگی وام‌های رهنی و بازگشت نقدینگی به بازار اولیه رهن امید داشت. دستیابی به منابع اعتباری کافی، در استطاعت، پایدار و نقدشونده از مزایای این مکانیزم خواهد بود. در اقتصاد ایران از آنجا که یک بازار متشکل ابزار استقراضی وجود ندارد، منحنی بازده (Yield Curve) برآمده از بازار نیز شکل نمی‌گیرد و نرخ‌های بهره برای سررسیدهای مختلف به طور دستوری تعیین می‌شود. این موضوع به یکی از چالش‌های تسهیلات‌دهی در نظام تامین مالی کشور به خصوص در ارتباط با تسهیلات درازمدت مسکن تبدیل شده است. در بازاری که نرخ تورم بالا و پرنوسان وجود دارد، تعیین نرخ بهره مناسب در درازمدت بسیار دشوار است. در این شرایط هر نرخ بهره‌ای که به صورت دستوری تعیین شود، یا رانت ایجاد می‌کند یا به عدم توان بازپرداخت می‌انجامد. بنابراین در غیاب منحنی بازده برآمده از بازار اوراق استقراضی و در شرایط عدم ثبات اقتصاد کلان، یک راه‌حل مناسب، شناور کردن نرخ بهره و لینک آن به تورم است.

متنوع‌سازی محصولات تامین مالی ساخت و خرید به‌منظور پاسخگویی به شرایط متفاوت متقاضیان نیز از جمله ملزومات نظام‌های تامین مالی توسعه‌یافته است. اینکه تمامی متقاضیان، برای دریافت تسهیلات خرید با یک مبلغ و دوره بازپرداخت یکسان مواجه باشند، طبیعتا حالت بهینه نخواهد بود. در تامین مالی سمت عرضه یک راه‌ حل استفاده از حساب امین (Trust Account) به جای استفاده از تسهیلات بانکی، برای تامین مالی سازندگانی است که قابلیت و پیشینه‌ قابل قبولی در امر ساختمان دارند و می‌توانند اطمینان بانک را جلب کنند. این حساب نوعي ابزار پولي است كه در بانك‌ عامل به عنوان شخص ثالث، براي حفظ منافع طرفين يك معامله تشكيل مي‌شود. بانك در قالب اين حساب و قراردادي كه تنظيم مي‌شود، نماينده پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار آپارتمان خواهد شد تا در فرآیند ساخت‌وساز واحد پيش‌فروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پيش‌خريدار (به‌عنوان سپرده‌گذار)، دريافت كرده و متناسب با پيشرفت ساختمان در حال احداث، به پيش‌فروشنده پرداخت کند و در نهايت واحد آماده شده را به پيش‌خريدار تحويل دهد. بانك عامل حساب امین، بر اجراي تعهدات طرفين معامله نظارت داشته و منطبق بر استانداردهای از پیش تعیین شده، مانع كج‌روي يا سوءاستفاده‌ هر كدام از طرفين مي‌شود.

شناخت نیاز بازار و تخصیص کارآمد اعتبارات به ساخت واحدهای منطبق بر شرایط متقاضیان مصرفی، یکی دیگر از ملزومات ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای بازار ناهمگن مسکن است. برای مثال، بازار مسکن در سال‌های اخیر در حالی با مازاد عرضه‌ واحدهای مسکونی لوکس و واحدهای کم‌کیفیت مسکن مهر مواجه شده که اکثر متقاضیان مصرفی به واحدهای معمولی با متراژ متوسط نیاز دارند. به همین دلیل است که با وجود تامین مالی سنگین واحدهای مسکن مهر، نه تنها قیمت مسکن کنترل نشد، بلکه جهش‌های قیمتی شدیدی نیز اتفاق افتاد. در چنین شرایطی هدف‌گذاری در کلان شهرها بهتر است با اولویت ساخت یا خرید واحدهای مسکونی با متراژ متوسط صورت گیرد. از طرف دیگر ساز و کاری لازم است تا از اثرگذاری کنترل نشده اعطای تسهیلات مسکن بر سطح عمومی قیمت‌ها جلوگیری کند. برای مثال در تامین مالی طرف تقاضا می‌توان ترتیبی اتخاذ کرد که خریدار با ارائه‌ مشخصات محل و قیمت واحد مسکونی مورد نظر، بخشی از مبلغ مورد نیاز برای خرید آن را برای مدت کوتاهی در بانک یا موسسه اعتباری سپرده‌گذاری کند، و سپس آن بانک یا موسسه اعتباری با اضافه کردن مبلغ وام، کل هزینه‌ خرید را به فروشنده پرداخت نموده، واحد مسکونی را در اختیار خریدار قرار دهد و طبیعتا سند آن را در رهن خود نگه دارد. با این روش علاوه بر اینکه به احتمال بالا تسهیلات تنها در اختیار متقاضیان مصرفی قرار می‌گیرد، این اطمینان حاصل می‌شود که بدون احتساب مبلغ وام، متقاضی قادر است مابقی هزینه‌ خرید مسکن مورد نظر را خودش تامین کند و نیاز به منبع مالی دیگری ندارد. در نهایت باید توجه کرد که با توجه به شرایط رکودی بازار مسکن در حال حاضر، هرچند تامین منابع مالی مورد نیاز این بخش باید بدون استفاده از منابع تورم‌زا صورت گیرد، به دلیل شرایط خاص نظام مالی کشور و تنگنای اعتباری سیستم بانکی، شاید تساهل موقت در مورد برخی ملاحظات احتیاطی اجتناب‌ناپذیر باشد. اما نکته بسیار مهم آن است که در سیاست‌گذاری‌ها نباید از چرخه‌های تجاری طبیعی بازار مسکن و وقفه‌ بین شروع تامین مالی تا آماده شدن پروژه غافل بود.

منبع





تاریخ انتشار خبر: 1394/04/21 / شماره خبر: 275